不動産売却の理由と買主の印象をよくする伝え方を徹底解説

売却理由を聞かれて本当のことを言うべきか悩んだことはありませんか

「内覧会のときに購入希望者に売却理由を聞かれたけど、本当のことを伝えるべき?」「売却理由を伝えるとイメージが悪くなり、売却価格が低くなるかも」など売却理由を聞かれて本当のことを伝えるかどうか悩むことがありませんか。必ず伝える必要はないですが、伝えなかったことで売却のトラブルになるケースもあります。また事故や事件などが起こった物件の場合は告知をする義務があります。

不動産の購入は買主にとって価格が大きな買い物です。マイナスな売却理由だと、購入を避けたいものです。買主にとってマイナス売却理由や告知する必要がある理由、伝え方について解説していきます。
  

購入希望者にとってマイナス評価になる売却理由

不動産売却はさまざま理由がありますが、中でも購入希望者にとってマイナスなイメージになる理由があります。その理由によって購入をやめてしまう可能性があります。マイナスになる売却理由について説明します。

近隣トラブルにより生活環境が悪化してしまった場合

  • 近隣トラブル
  • 不便さを感じてきた
  • 騒音の増加

これらが理由で不動産を売却しよう思っていても、購入希望者にとってはマイナスなことなので、購入意欲をなくす可能性があります

近隣トラブル

近隣住人から暴言や暴力などの被害に遭っていた場合は、不動産の持ち主が変わっても被害に遭う可能性が高いので、購入希望者にとってマイナスなことなので売却が難しくなります。また近所に暴力団事務所や火葬場などがある場合も同じです。

売却理由が駅から遠く通勤や通学に不便

購入価格が安いから買ったのに、実際に住んでみると思った以上に不便さを感じるようになったからという理由だと、購入希望者は駅近くの便利な物件を探そうと思うのでマイナスになります。

騒音問題

子供の走る音やピアノの音などの理由で売却する場合、子供がいる購入希望者だと理解してくれるかもしれませんが、子供がいない夫婦には我慢ができない音かもしれません。またピアノも音楽が好きな人なら我慢できるかもしれませんが、静かに日常をおくりたい人には騒音に感じます。

離婚やローンの支払いができなくなった

離婚やローンの滞納が理由で売却する人もいます。購入希望者にとって気にならないという人もいれば、一部の人にはマイナス評価になることもあります。

離婚が理由で売却する場合、購入希望者が新婚夫婦の場合だと2人で新しい環境で生活を始めようと思っているのに、縁起が悪いと思われてしまいます。

またローンが滞納が理由で売却する場合、抵当権がついたままなので競売にかけられるかもしれないので、買い手にとってリスクが高い不動産になってしまうためマイナス評価になります。

今よりも良いところに住みたい

最初は夫婦のみで住んでいても、子供が生まれ、大きくなると家が狭く感じてきます。さらに住んでいれば老朽化が進んできます。新しいマンションはキッチンなどの最新設備が整っているので魅力を感じ、住み替えを考えるようになります。売却理由としては一番多い理由は住み替えですが、買主は売却理由が転勤でないかぎり、売却したいと思う程悪い物件だと思わせる可能性があります。
       

事前の告知義務が必要な売却理由

売却理由によっては、売却する前に買主に告知しなければいけないものがあります。どのような売却理由のときに告知が必要なのかを説明します。

部屋で事件や事故が起きている場合

所有していた不動産で人の生死にかかわるような事件や事故が起きている場合は、心理的瑕疵として売主は買主に告知義務があります。心理的瑕疵とは、心理的に嫌悪感を抱いたり抵抗感を感じたり、住み心地の良さが阻害される要素のことを言います。

  • 物件内で殺人や自殺があった
  • 物件内で事件や事故による死亡があった

心理的瑕疵は期間が定まっていません。期間が経過していても、地域や近隣にどれだけ知ら渡っているかで判断されます。

シロアリ被害などの住宅の欠陥

心理的瑕疵とは別に、物理的瑕疵があります。物理的瑕疵は物体自体に欠陥があることを言います。

  • シロアリ被害
  • 屋根から雨漏りしている
  • 柱や基礎部分などの構造上主要な部分にヒビが入っている

など物理的瑕疵にはいろいろあります。

シロアリ被害は見た目でわからないことがあり、売主が欠陥を把握していない場合は後から責任が発生しますが、把握していて伝えない場合は詐欺として訴えられます。

売却理由で嘘を伝えた場合のリスク

高く不動産を売却しt、売却理由に関する嘘をつくということは絶対にしてはいけないことです。もしも嘘を伝えてしまった場合は、契約の解除や損害賠償や裁判になる可能性があります。また買主がすでに引越してる場合は転居費用を負担しなければいけない可能性があります。

損害賠償や裁判などになれば、売却することはできないし、さらに賠償金や裁判費用など余計な費用がかかってきてしまいます。

マイナスな売却理由の上手な伝え方

売却理由の伝え方次第で、買主は物件に対する印象が変わります。いい印象を持ってもらうために売却理由を上手に伝えるようにしましょう。

欠点に対する対策を提案する

不動産の場所によっては欠点があります。例えば国道沿いで洗濯が外に干せない場合や、北向きで日当たりが悪い部屋の場合などです。こうした物件の欠点をしっかり買主に伝えて対策を提案してみましょう

国道沿いが洗濯が干せない場合は、花粉予防になるので、部屋干しをするように伝えます。また北向きで日当たりが悪い場所だと、窓側にベットを置くと冷えるので、ちがう壁沿いに置いた方がいいなど内覧のときなどに実際に見えて説明するのもいいかもしれません。

欠点など正直に伝えることによって、買主は売主を信頼して購入を検討するかもしれません。
    

前向きなイメージに置き換える

家が手狭になったことや、間取りが使いづらいことなどそのまま伝えると、買主はその物件の購入を避けようとします。しかし、伝え方を変えると印象が変わります。家が手狭になったと言えばマイナスですが、「子供が走り回るのでもう少し広い場所に移ろうと思った」とか、間取りが使いづらい場合は、「子供が産まれてライフスタイルが変わったから売却しようと思った」などマイナスイメージを与えない理由であれば、買主の印象も変わってきます。
      

売却理由に問題がある場合の対策

売却理由に問題がある場合は、対策を考えないとスムーズに売却することができません。売却できるような対策について説明します。

購入者が納得できる値引きを行う

売却理由に問題がある場合は、値引きを行うことで購入者に納得してもらい、売却することができるかもしれません。値引きの価格は売主が提示するのではなく、購入者にいくらなら大丈夫かを聞き出して、値引きに応じる姿勢を見せることによって、購入者にいいイメージを持たせることができます。

しかし買主があまりにも安い価格を提示してきたときは、不動産会社に相談した方がいいかもしれません。あまりにも安い価格で売ると転売される恐れがあります
  

必ず事前に不動産会社へ相談する

売却理由に問題がある場合は、売却前に不動産会社に相談するようにしましょう。客観的な意見を聞くことができ、売却理由の伝え方や値引きのことなど、不動産会社にアドバイスを受けることができます。例えば、事故や事件が理由で売却する場合、内装のリフォームやハウスクリーニングを行うことで少しでもイメージが変わってきます。

また仲介での売却が難しい場合は、「買取」を提示してくれるかもしれません。買取は仲介より売却価格が安くなりますが、瑕疵担保責任がなくすぐに現金化することができます。

売却理由の伝え方は事前に不動産会社へ相談しておこう

売却理由は人により違いますが、不動産を売却することは購入希望者にとってマイナスなイメージを持たれます。買主に良い印象を持ってもらうために不動産会社の意見を聞き、買主への印象をよくするためのアドバスしてもらうことが大切です。

また、売却する際には、信頼できる不動産会社を探すことが大切です。そのためにはまず、自身の不動産の相場を把握し、自分の条件に合いそうな不動産会社を見つけるところから始めてみましょう。