家を売る時の手順を知りたい|売却前後の流れを分かりやすく

家を売ることが決まったら手順の確認が必要

家族が増えた、仕事が変わったなど、ライフスタイルの大きな変化をきっかけに家を売ることを考える人は少なからずいます。そんな時にポイントとなるのが、家を売る際の手順や家を買う側の視点で自分の家の良いところや悪いところを見つけておくことです。

また家を売るとしても、新たな家に住むために早く売りたい人もいれば、できるだけ高く売りたいという人もいます。売却前後に、家を売る側としてすべき手順をしっかり確認して、目的に応じた不動産売却を進めましょう。

家の売却の流れを確認する

まずチェックしておきたいのが、事前準備から家を買ってくれる人(買主)と契約を結び、引き渡すまでの流れです。家の売却には下の表のように、最低でも3か月は必須となります。早めに準備を進めて、どのくらいに家が売れるのかを考えておきましょう。

流れ 目安の期間
1 事前準備 1週間前後
2 売却査定 1か月ほど(不動産会社が決まる速度による)
3 媒介契約 1週間ほど
4 売却活動 早くて3か月
5 売買契約 2週間
6 決済・引き渡し 1~2か月

特に期間がかかりやすいのは、売却活動です。家の性質によっては、売り出しから半年近くかかることもあります。また決済と引き渡しにかかる期間は、買主側のローン審査の結果に左右されるため、期間短縮が難しいのも事実です。

短期間で家を売る方法としては、不動産会社に買い上げてもらうという手段が挙げられます。こちらは早く決まれば2週間程度で売ることができ、さらに決済と引き渡しの期間も短くなります。しかし安く売れることが多く、手続きも大変になるのがデメリットです。

家を売る際の手順の説明

スムーズな売却活動には事前準備が欠かせません。手順のポイントを知っておくと、実際に家を売る際にも役立ちます。

スムーズな売却のための事前準備

まず取り組みたいのが「近隣の相場を調べる」ということです。相場を知らずに家の査定を受けると、どれが本当に相場に近い査定額なのか分からないというデメリットがあります。不動産無料一括査定サイトなら、自分に必要な情報だけ調べることができ便利です。

しかし一括査定サイトの場合、売り上げを得たい不動産会社側の思惑が混ざってしまい、相場と外れた額が出るケースも少なくありません。その点、国土交通省提供の「土地総合情報システム」を利用すると、信頼できる情報が得られるので、確認しておきましょう。

相場をチェックしつつ「売買契約に必要な書類を用意する」ようにしましょう。必要書類は、今住んでいる家の売買契約書、重要事項説明書、登記済権利証、図面、測量図、建築設計図などです。情報が多いほど、査定額も精度が上がり、実際の売却額に近くなるため、資金計画が立てやすくなります。

また売却取引に備えて「家の特徴や土地の境界線を把握する」おきましょう。たとえば家の間取りタイプや採光性、駐車スペース、周辺環境など購入する側の視点でチェックしておくと、買主に説明する際にも役立ちます。

土地を含む一戸建てを売却するのなら、土地境界確定測量で境界線を明確にしておきましょう。測量自体は売主の義務ではないものの「境界確認書を提出してほしい」と買主側が求めてくることがほとんどです。境界の確定には3か月以上かかることも少なくないため、早めに確認しましょう。

不動産会社の売却査定を依頼する

家を売る場合、不動産会社に仲介を依頼して売ることが一般的です。理由として、不動産会社に仲介してもらった方が、手数料を支払ったとしても高く売れるほか、取引が明確でトラブルも少なくできます。そのため、不動産会社を選ぶことと売却査定を同時進行で行いましょう。

複数の不動産会社の査定を依頼して訪問査定を受け、査定価格や営業担当者の対応、査定額の根拠に対する詳しさなどを比較することで、不動産会社を選ぶようにします。不動産会社を絞るために、机上査定とも呼ばれるインターネット上での一括査定サイトを利用するのも良いでしょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

実際に仲介を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。売買契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、売却方針を踏まえて選択することが大切です。どんな特徴があるのか、表で確認していきましょう。

契約有効期間 契約時の報告義務 契約時のレインズ(不動産流通機構)への登録義務 自分で買主を見つけても良いかどうか
専属専任媒介 最長3か月 あり、1週間に1回以上は必ず行う 契約の締結日から5日以内に必ず登録 見つけても良いが、不動産会社を仲介しなくてはならない
専任媒介契約 最長3か月 あり、2週間に1回以上必ず行う 契約の締結日から7日以内に必ず登録 見つけても良く、不動産会社を仲介せず売却できる
一般媒介契約 法的な規定なし 規定なし 登録義務なし 見つけても良く、不動産会社を仲介せず売却できる

どの媒介契約が良いかは、状況に応じて異なります。たとえば、買主目線で見るとマイナス点が多そうな家なら、専属専任媒介で不動産会社をに宣伝に力を入れてもらうという売り方が考えられます。また売れそうな家なら、一般媒介契約で高く買ってくれる人を広く探すという方法もあります。

こうした契約も含め、売却方針をしっかり話し合ってくれる不動産会社を見つけられると、より安心して売却に望めます。

売却活動を開始して内覧などの対応をする

売却活動は、不動産会社だけに任せきりではうまくいきません。自分自身も売却活動に関わる作業をしっかりこなし、買主を探すことが重要です。たとえば、説明したように一般媒介契約だと「指定流通機構(レインズ)」への登録は不動産会社の義務ではありません。不動産会社にお願いして、登録してもらいましょう。

また宣伝活動や広告についても、不動産会社が行ってくれることがほとんどですが、自分で最終チェックをして間違った情報がないか確認しましょう。売主として一番大切なのは、購入希望者への内覧対応を行うことです。要望する日時には柔軟に対応し、できるだけ良い雰囲気にすることも大切にしましょう。

またなるべく早いうちから手入れを進め、買主の目につきやすい水回りや玄関、庭先は特に綺麗にしておくことで印象が良くなります。築年数が経過している家やこだわりのある個性の強い家は、費用は掛かるものの、高く売るためのリフォームを行うことも検討しましょう。

購入者を決定して売買契約を結ぶ

物件を気に入ってくれる購入者が現れ、金額的にも同意ができたら、売買契約書を作成し必要書類を揃えて売買契約を結びます。この時必要な書類は多岐に渡りますが、基本的には不動産会社から事前にアドバイスがあるため、慌てずに対応しましょう。

書類の種類 必要な税金やお金
一戸建てでもマンションでも必要 印鑑証明書(実印も必須)
本人確認書類(マイナンバーカードや免許証など)
登記済権利書(登記識別情報)
固定資産税納税通知書
固定資産税評価通知書
家を購入した際の売買契約書
印紙税(売買金額に応じて変動)
不動産会社への仲介手数料(現金、もしくは小切手)
一戸建てのみ必要 建築確認通知書および検査済証
土地測量図および境界確認書
マンションのみ必要 管理規約
マンションの維持費の明細
使用細則
マンションの購入時のパンフレット
耐震診断
アスベスト使用調査など

売却代金を受取って決済することで家を引き渡す

売買契約を無事結び終えたら、いつ引き渡すか日程を調整し、引き渡しの際に必要な書類を用意します。まず決済方法は「銀行振込」と「現金手渡し」がありますが、銀行振込が一般的であり、現金手渡しの場合も安全性とその後の手続きを考慮して銀行で行われます。

買主がローンを組む場合も、そうでない場合も、抵当権設定登記を行います。ローンを組んだ場合は登記手続きが完了次第、買主の口座にローンの融資額が振り込まれます。振り込まれた融資額の「出金伝票」と「振込伝票」を利用して、残代金の決済を行います。

売主側は決済日当日までに「抵当権抹消準備」と「所有権移転登記の準備」は必ず行う必要があります。抵当権抹消に必要な書類を金融機関に発行してもらう際は、書類の用意に3週間近くかかることもあるため、住宅ローンを借りている人は早めに連絡を行いましょう。

一方「所有権移転登記」については、基本的に司法書士へ依頼するため、不動産会社へ必要書類を確認しましょう。合わせて、売却予定の家に住んでいる人は次の家へ引っ越しを行い、引渡しまでに家の中を綺麗にしておくことも必要です。

準備段階 必要書類や行うべきこと
抵当権抹消準備 金融機関から抵当権抹消に必要な書類が発行
抵当権抹消登記申請書を準備
法務局で抹消手続き
所有権移転登記の依頼 登記申請書
売買契約書等
登記済証
売主の印鑑証明書
買主の住民票
固定資産税評価証明書等
決済日当日 家の権利証
実印
印鑑証明書
本人確認書類
住民票
マンションの場合には管理規約等

これらは一般的な書類であり、またマンションの場合は引き渡し当日に管理会社への連絡が必要など、細かな点が違います。重要な手続きが1~2か月の間に重なるため、不動産会社に相談しながら、決済・引き渡し前の準備をしっかりしておきましょう。

家を売却した後に必要なこと

売却が完了する最中から、売買契約書類の整理や領収書はその都度コピーを取り、ファイルに保存しておくと便利です。何故なら、売却した翌年の2月16日~3月15日に行う所得税の確定申告の際にも必要になるためです。

不動産を売却した際、利益に応じて税金がかかります。また売却額が購入したときより低くとも、特例が受けられるマイホームなら住民税や所得税に対して控除を受けることも可能です。したがって、家の売却をした人は確定申告を必ず行いましょう。

また、書類の中には決済後に送付されてくるものもあります。たとえば固定資産税の納付書は毎年5~6月頃に1月1日時点での所有者あてに送られるため、固定資産税については後日清算することが多いのです。基本的に不動産会社から買主へ説明が行われますが、売主側もその点についてはきちんと覚えておきましょう。

家を売る時には流れと手順を確認しよう