住宅売却後の確定申告の方法|売主が行うべき譲渡所得税申告手続きと注意点

住宅売却後の譲渡税申告の手続及び注意点を解説

住宅を売却して譲渡所得があった場合は、確定申告を行います。譲渡所得税申告の手続きは、事前知識がない状態で行うのは難しいです。どのような手続きが必要か、必要書類はなにかなど、事前に知識を学んでから手続きを行いましょう。

また、譲渡税申告に関する注意点も事前に把握しておけば、よりスムーズに手続きを行えます。こちらでは住宅売却後の確定申告について解説しているので、住宅を売却した後の税金の申告で不安のある人は、ぜひ目を通してみてください。

住宅売却後に必要となる確定申告

住宅を売った年の翌年には、確定申告が必要です。住宅を売却した年にあたる1月1日~12月31日までの1年間に生じた所得の全てを税務署に申告し、税金を納付します。

この確定申告は、2月16日~3月15日が申告期限です。住宅の売却したら、所得税や住民税を支払います。この中で確定申告が必要なのは所得税のみです。住民税に関しては、確定申告で所得税を申告した結果により、翌年度分に課税されます。

年末調整の手続きを会社で行っているサラリーマンであっても、給与以外の所得があれば確定申告が必要です。その場合は、自分自身で手続きを行います。

確定申告をしなかった場合、延滞税が発生するので注意が必要です。無駄な支払いを避けるためにも、期限を守り確定申告を行いましょう。

確定申告の手続きと必要書類

確定申告をするには、必要書類を揃え、申告の期限内に必要事項の記載を済ませるなど、さまざまな準備をする必要があります。手続きと必要書類について事前に確認し、期限になって焦ることのないように早めに準備を済ませましょう。

確定申告の手続き

住宅を売ると司法書士を介して所有権移転登記がなされます。その後、法務局から税務署へその通知が届き、税務署から譲渡所得内訳書などの申告書類が送付されるので、届いたらすぐに中身を確認しましょう。

送付される時期は地域により異なりますが、一般的には1月頃に届きます。申告書類が届いたら確定申告の期限に間に合うように、早めに準備を進めていくことが大切です。

確定申告の期限は、住宅売却の取引があった年の翌年の2月16日~3月15日になります。その期限内に、住所地を管轄する税務署に確定申告をしに行きます。

必要事項を記入した申告書は、税務署の窓口に直接提出するのが一般的です。しかし、忙しい場合などには別の方法で確定申告をすることもできます。

別の方法とは、郵送、時間外文書収受箱への投函、電子申告・納税システムのe-taxを利用する方法です。不備なく確実に手続きが出来るなら、どの方法を選んでも問題ありません。

確定申告に必要な書類

住宅を売却して譲渡所得があり確定申告をする場合には、「税務署から入手する申請書類」と「売却者が準備する書類」があります。入手先は違いますが、全て一緒に提出するので、早めに用意しておくと安心です。

下記の表にあるのが、確定申告に必要な書類になります。

税務署から入手する申請書類 確定申告書B様式
分離課税用の確定申告書
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)(土地・建物用:1から4面)
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)(土地・建物用:5面)
売却者が準備する書類 不動産売却時の売買契約書
不動産購入時の売買契約書
仲介手数料、印紙税などの領収書
住宅の全部事項証明書(法務局で入手可能。3,000万円控除および相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例の申告では原本提出不要)
戸籍の附票(3,000万円控除など、各種特例を利用する場合に提出。もっとも売却前の住民票住所と売却不動産の所在地が同じ場合は不要)

確定申告書や譲渡所得申告などの記載例は、税務署から入手する書類にあります。それでもわからない点があれば、国税庁のホームページでも、記載例の確認が可能です。

住宅の売却後に、税務署から「譲渡内容についてのお願い」という文書が届いたり、問い合わせの電話があることもあります。届いた文書は一般的に「お尋ね」といわれていますが、全員にお尋ねが届くわけではありません。

お尋ねが届く時期も売却後数カ月~1年後とまちまちで、無作為のようです。もしお尋ねが届いたら、放置せずに回答しましょう。

お尋ねは税務調査ではありません。しかし、放置すると疑われて、催促の文書が再度届くことがあるので注意が必要です。それでもまた放置すると、今度は税務調査が入る恐れもあります。後に面倒なことにならないように、お尋ねが届いたら素直に回答するのが得策です。

住宅売却後納めるべき税額とその他費用

住宅売却後に納める税金は、計算式により自分で求めることができます。譲渡所得税の税率や税額、その他の費用を事前に把握し、お金を用意しておきましょう。

住宅売買における譲渡所得税の税率と税額

課税譲渡所得金額や税額は、計算式により求めることができます。下記は、課税譲渡所得金額および税額を求める計算式です。

課税譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額
税額=課税譲渡所得金額×税率

税率は、「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」かで異なります。売却した年の1月1日現在で建物所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得です。税率の違いは下記のようになります。

  • 長期譲渡所得:所得税15%・住民税5%
  • 短期譲渡所得:所得税30%・住民税9%

住宅売却時に発生するその他費用

譲渡所得税以外にもさまざまな費用が発生します。下記が主な例です。

  • 印紙税(売買契約書に貼る印紙代)
  • 仲介手数料(不動産業者に支払う仲介手数料)
  • 司法書士費用(住宅名義変更)
  • 測量費用(実測売買を行う場合)
  • 税理士費用(税理士に確定申告をお願いする場合のみ)

住宅を売却する場合、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。そのため、かかる費用については、不動産会社から説明があります。

もし仲介を入れずに個人で売却した場合は、税務署が無料で相談に応じてくれるので、不明な点は気軽に相談しましょう。通常は税理士に依頼することはほとんどありません。

仲介手数料は上限が定められています。例えば売買金額が400万円以上の場合の仲介手数料の上限額は、「売買金額×3%+60,000円+消費税」です。

あくまでも、計算式で求める金額は上限なので、数万程度のディスカウント交渉もできます。ただし、必ずディスカウント交渉が成立するとは限りません。売買がすぐに決まり、不動産会社の労力がさほどかかっていない場合などは、交渉しやすいです。

司法書士手数料は、自由報酬なので場合により金額に差が出ます。目安は、おおむね10万円以下です。測量費用については、公簿売買の場合は測量不要なので費用はかかりません。実測売買の場合のみ費用がかかります。金額の目安は、おおむね20万円~100万円程度です。

個人間の売買の場合は、売主と買主が測量費用を折半して負担することが多いです。ただし決まりはないので、不動産会社に相談しましょう。


住宅売却により損失が出た場合とその他特例ケース

住宅の売却は、得することばかりではありません。その他の軽減措置がされる特例のケースがあることも把握しておく必要があります。

住宅売却で損失が出た場合

住宅売却で損失が出た場合、基本的には確定申告は不要ですが、申告によって給与などの所得との損益通算が可能になります。

そうなれば、税金の還付金を受けられたり、税金が安くなることもあるので、申告しないと損です。ゆえに、損失が出た場合でも、確定申告をしたほうがよいでしょう。

住宅売却時の納税額が軽減される特例

特例が適用される場合、確定申告をすれば住宅売却時の納税額が軽減されます。どのような特例があるのかを確認しましょう。

マイホーム売却時の3000万円特別控除の特例

マイホームを売却した場合は、一定の条件を満たせば3,000万円特別控除の特例により納税額が減ります。譲渡所得から3,000万円を控除した残りの金額のみ課税対象です。譲渡所得が3,000万円以下であれば、納める税金はありません。

ただし、3,000万円の特別控除の特例を受けられるのは、条件を満たす場合のみです。条件は細かくあるので、詳しくは税務署や国税庁のホームページで確認しましょう。下記は主な条件とされているものです。

  • 住んでいた家を売却した場合
  • 親子や夫婦など特別な間柄同士の売買ではないこと
  • 売却した年以前の2年間に、この特例や譲渡損失などの特例を受けていないこと

特例を受けるためには、確定申告時に各自が用意する書類以外に、住民票除票の提出が必要です。売却日から2カ月を過ぎた頃に、売却した住宅を管轄する役所から住民票除票を受け取ります。

特例を受ける場合、「譲渡所得税=(課税譲渡所得(長期/短期)-3,000万円)×譲渡所得税の税率」で算出可能です。長期譲渡所得になるか短期譲渡所得になるかで税率が変わるので注意しましょう。

所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

住宅を所有していた期間が10年以上の場合の軽減税率の特例があります。3,000円の特別控除の特例との併用も可能です。こちらも適用の条件が細かく決められています。下記が主な条件ですが、詳しくは税務署や国税庁のホームページで確認しましょう。

  • 日本国内の自己居住家屋を売る場合、または家屋とともに敷地を売る場合
  • 売却年1月1日時点で、売却家屋や敷地の所有期間がともに10年超の場合
  • 売却年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと
  • 売却家屋や敷地で買い換え特例などの他の特例を受けていないこと
  • 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものではないこと

この特例を受けるには、3,000万円の特別控除の特例で用意した申請書類と売却した不動産の登記事項証明書が必要です。必要書類を全て揃えて税務署に提出しましょう。特例が適用になった場合の譲渡所得税は、自分で算出できます。下記が計算式です。

・課税譲渡所得金額が6,000万円以下の場合
譲渡所得税=課税長期譲渡所得×10%(税率)
・課税譲渡所得金額が6,000万円超の場合
譲渡所得税=(課税長期譲渡所得-6,000万円)×15%(税率)


課税譲渡所得金額が6,000万円を超えているかどうかで計算式が変わるので注意しましょう。

不動産売却後に改めて居住用不動産を購入した場合の買い換えの特例

買い換えのために住宅を売却して新しい住宅を購入した場合、買い替えの特例が利用できます。この特例は、1998年1月1日~2019年12月31日までの期限内の譲渡に限り、適用される特例です。下記は、特例を受けるための主な条件です。条件は細かくあるので、下記を参考にしつつ、税務署や国税庁のホームページでもよく確認しましょう。

  • 売却した不動産が、売却年1月1日時点で所有期間10年以上であること
  • 売却した不動産の居住期間が10年以上であること
  • 売却した不動産の売却価格が1億円以下であること
  • 買い換えた不動産の床面積が50㎡以上であること
  • 買い換えた不動産の築年数が25年以内もしくは耐震住宅であること
  • 買い換えた不動産の土地面積が500㎡以下であること
  • 買い替えた不動産が、売却年前年から翌年までの3年間に取得していること

買い換えの特例を受けるために必要な書類は、確定申告時に税務署から入手する共通の申請書類と自分で用意する必要書類の他にも、用意する書類があります。確定申告で提出する共通必要書類の他に、買い換え特例のために用意する書類は下記のものです。

税務署から入手する書類 買換(代替)資産の明細書
先行取得資産に係る買い換え特例の適用に関する届出書
代替資産の取得期限延長承認申請書
自分で用意する書類 売却した不動産の「登記事項証明書」
新しく購入した不動産の売買契約書などの関連書類

売却した不動産が、買い換えで新しく取得した不動産の購入価格よりも安くなった場合、譲渡はなかったものとみなされるので、譲渡所得税はかかりません。

逆に、売却した不動産が、買い替えで新しく取得した不動産の購入価格よりも高くなった場合は、譲渡所得税がかかります。その場合、下記の手順で計算していき、譲渡所得税を算出可能です。

  1. 収入金額=売却した不動産の売却価格-購入した不動産の購入価格
  2. 必要経費=(売却した不動産の購入価格+売却した不動産の売却時の諸経費)×(収入金額/売却した不動産の売却価格)
  3. 課税長期譲渡所得金額=収入金額-必要経費
  4. 譲渡所得=課税長期譲渡所得金額×15%(税率)

※買い換えの特例は、「3,000万円の特別控除の特例」と「所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例」の2つの特例との併用はできないので注意しましょう。

住宅売却後の確定申告は各種特例に注意して行おう

住宅後の確定申告には、さまざまな注意点があります。その一つが各種特例についてです。一定の条件を満たしていれば、軽減税率の特例が利用できる可能性があるので必ず確認しましょう。特例が利用できれば、納税の必要がなくなるか、税金が安くなることがあります。

特例が利用出来ても出来なくても、申告には複数の書類の用意が必要です。申告には期限があるので、間に合うように早めに用意しておきましょう。