相続した親の家を売るときの税金を解説|優遇措置を知ろう

実家を売却するときの税金が不安

親が住んでいた家を相続した場合に気になるのが、相続税や所得税といった税金に関する問題です。実際どれくらい課税されるかわからないという不安を解消するために相続時にかかる税金や売却の際にかかる税金について解説していきます。

親の家を売った場合にかかる税金

親の持っている家を売る際に利益が出た場合は譲渡所得税が、相続の場合は相続税が課税されます。

不動産売却時の利益には譲渡所得税がかかる

所有していた不動産を売却すれば「売却代金」を得ることになります。しかし発生する譲渡所得税は「売却代金」に課税されるわけではありません。もともと「所得」とは、「収入からかかった費用を差し引いた金額」の事で、譲渡所得も売却収入金額から取得費(買ったときに支払った代金と費用の合計)と譲渡費用(売ったときに支払った費用)を差し引いた金額をいいます。

譲渡所得がマイナスの場合は「損失」となり、税金はかかりません。

  • 譲渡所得 = 譲渡収入金額-(取得費+ 譲渡費用)

譲渡所得税は所得税と住民税に分離課税される

譲渡所得は所得税とともに住民税の課税対象です。他の所得と異なる点は「分離課税である」ということです。給与所得や事業所得は1年分の所得を合計して税額を計算する「総合課税」ですが、譲渡所得はそれらと切り離して計算します。

所得税 復興特別所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得(所有期間5年以下の場合) 30% 0.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得(所有期間5年超の場合) 15% 0.315% 5% 20.315%
長期譲渡所得(所有期間10年超のマイホーム軽減税率の特例) 譲渡所得6,000万円以下の部分 10% 0.21% 4% 14.21%
譲渡所得6,000万円超の部分 15% 0.315% 5% 20.315%

表中の「復興特別所得税」は、2011年に起きた東日本大震災による被災地復興のための財源確保を目的としています。2013年1月1日より2037年12月31日までの期間に支払われた所得に対して課税されます。

基礎控除額を超えた場合の相続税

相続税は、個人が保有していた現預金、不動産、有価証券やその他の財産を換金したとして、他にも個人にかかっていた生命保険の金額などの全てを合計した遺産の総額が課税の対象です。計算するときは、遺産総額から基礎控除額を差し引いた残りの額を、民法の定める「相続分により按分した額」に税率をかけた金額が相続した人に課税されます。

基礎控除額 = 3,000万円 + ( 600万円 x 法定相続人の数 )

基礎控除額は法定相続人の数によって変わります。また遺産の総額が基礎控除額を下回れば申告する義務はありません。

相続した親の家を売る場合の税金の優遇措置

核家族化や高齢化によって、空き家になるケースが増えています。それを防ぐための売却など流通を促すため、相続後に家を売却する際の税金が優遇される場合があります。

同居していた場合の優遇措置

もし相続した家に同居していたなら、相続した家を「自宅」として売却した事になり、譲渡所得のうち3,000万円までは非課税になる制度が、また前述の通り所有期間が10年を超えていれば譲渡所得のうち6,000万円以下の部分について軽減税率が適用されます。

他にも下記のような優遇措置を利用できるケースがあります。

  • 居住用の自宅の売却額より買い換えた自宅の取得額の方が大きい場合は課税されない「特定居住用財産の買換え特例」
  • 譲渡損が出た場合給与所得など他の所得と相殺したりそれ以上の損失を翌年以降の所得と相殺する「居住用財産の譲渡損失の繰越控除」
  • 一定の要件を満たせば土地の評価額を減額する「小規模宅地等の特例」

 

別居していても得られる優遇措置

同居していなかった場合、相続によって相続税が課税されていれば、相続税の一定額を取得費に加算できる「取得費加算の特例」が適用されます。取得費が増えれば譲渡所得が減り、課税額が少なくなります。そのためには、相続開始の日の翌日から3年10カ月以内に売却することが条件となっています。

空き家だった場合の3000万円の特別控除

相続した家が空き家だった場合は、平成28年4月1日から平成31年12月31までに売却すれば「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用され、以下の要件を満たしていれば譲渡所得が3,000万円まで非課税になります。

  • 昭和56年5月31日以前に建築された家屋である
  • 区分所有登記がされていない
  • 相続する直前まで親が一人暮らしをしていた

ただし、その土地に母屋とは別に離れがあるなど複数の建物があった場合、特例の対象となるのは親が実際に住んでいた建物の床面積割合に応じた面積の土地に限られます。また売却した翌年には確定申告が必要です。その際には「被相続人居住用家屋等確認書」などが必要です。

知っていて損をしない不動産の相続税に関するポイント

他にも相続税に関するポイントはあります。「取得費加算の特例」の具体的な計算方法と「小規模宅地の特例」について詳しく見てみましょう。

取得費に加算できる相続税がある

「取得費加算の特例」では、相続税の一部を取得費に加算することで譲渡所得を減額することができます。

相続税額 x 売却した土地・建物の課税価格 / ( 相続した財産の合計の課税価格 + 債務控除額 )

という計算式で算出します。これは全相続課税価格のうち売却した不動産分を表しています。なお、平成26年12月31日以前に相続した土地を売却した場合は、売却した土地だけでなく相続した全ての土地に対応する相続税額を加算できるとされています。

別居していても小規模宅地の特例の摘要できる場合

親の自宅だった家を相続するとき「小規模宅地等の特例」を利用できる場合があります。これは家の土地の評価額が330平方メートルまでを20%に減額されるもので、相続税が大幅に抑えることができます。ただし、相続人が被相続人である親と同居しており、相続開始から相続税の申告期限(10カ月以内)まで継続してその家に住み、かつ土地を所有していることが条件になります。

親と同居していない場合も、以下の要件全てを満たせば適用されます。

  • 被相続人である親に配偶者がいない
  • 他に親と同居していた親族がいない
  • 相続開始前3年以内にその子またはその子の配偶者が所有する住宅に住んだことがない
  • その土地を相続英の申告期限まで所有している

この特例では相続税は抑えらても取得費に加算できる相続税とも少なくなることに注意しなくてはなりません。。

不動産に関わる税金は相続税の一環として捉えよう

不動産は売買を除く税金のほとんどが「相続」に関係しています。相続に関する税金は金額も大きいですが、優遇する措置も数多く設けられています。ただし優遇措置の適用となるためには条件が必須です。それぞれの条件を理解することで売却や、相続の中で自分にあった選択肢を見つけることができます。