中古マンションを上手に売却しよう|流れやポイントを解説

中古マンションを売却する方法は?

「今住んでいる家が手狭になったから」、「転勤で引っ越す必要がある」など、購入したマンションを手放さなければいけなくなることもあるでしょう。しかし、初めてマンションを売却するとなると、どんなことをすれば良いのか、何に注意すれば良いのか分からないことも多いものです。ここでは、マンションの売却についての流れや必要書類、注意しなければならないことなどを解説します。しっかりと学んで、納得のいく売却を成功させるための準備をしましょう。

売却の流れと期間を把握しよう

マンションを売却するためには、どんな流れでどれくらいの期間が必要なのでしょうか。売りに出したからといって、すぐに売却できるわけではありません。マンションに限らず、不動産を売却するときは、準備をしたり、契約をしたりとさまざまな流れがあります。売却から成約までの流れや期間を確認しましょう。

まずは売却の目的をはっきりとさせる

マンションの売却を検討する理由は、人それぞれです。「転勤のために引っ越しが必要となった」、「もっと広い家に引っ越すため」、「まとまった資金が必要となった」など理由は多岐に渡るでしょう。実は、こうした売却の理由は、中古マンションの購入を検討している人にとっては、大変気になる部分です。多くの買主は、どういう理由で家を売却するのか確認してくるでしょう。なので、こうした疑問にスムーズに答えられることが必要です。マンションの売却を検討した時には、まず売却の目的を明確にし、買主からの疑問に答えられるように準備しておきましょう

売却期間の目途をつける

売却の目的が明確になると、急いで売却したいのか、高く売却できるなら期間は気にしないなど売却期間の計画も立てやすくなるでしょう。マンションの売却は、タイミングやご縁などの影響も多くあります。そのため、いつまでに売却したいと思っていても、なかなか思うように売却できないということもあります。

マンションの売却が長引いてしまうと、ローンの2重払いなどコストやストレスを抱える可能性もあります。東京カンテイの調査では、首都圏のマンションの売却期間の平均は3.04カ月でした。最短でも売却から成約までの期間は、おおよそ3~6カ月を目安に考えるようにしましょう

また、不動産業者との間で締結する媒介契約は3カ月です。もし、3~6カ月で売却できない時は、不動産業者に相談したり業者を変えたりするなど、希望の売却時期までに成約できるように検討していきましょう。

売却の流れとそれぞれの期間の目安

マンション売却のステップは、大きく分けると5つとなります。それぞれに要する目安期間は、下記の通りです。

順番 概要 期間
1 情報収集・書類の準備 納得いくまで時間をかける
2 査定 1~2週間
3 媒介契約 1~2週間
4 売却活動 1~3カ月
5 売買契約・引渡し 1~2カ月

まずは、査定をしてもらう前に、自分の物件がどれくらいで売れるのかなどの情報収集を行うことが大切です。また、査定を行う場合は、どの不動産会社に依頼するべきか悩むところでしょう。1社だけでなく複数社へ見積もりなどを依頼するようにしましょう。

不動産業者を決めて、売却活動を始めたら、部屋内の清掃や片付けを行って、内覧者の対応を行います。あなたの物件を気に入ってくれたら、売買契約を結んで引き渡し、売却完了となります。

売却活動では、できるだけ内覧者の印象を良くすることが重要です。分からないことや相談など不動産業者の担当者と密に連絡をとり、スムーズに売却活動を行えるようにしましょう。

必要な書類を揃えよう

マンションの売却に必要となる書類は、たくさんあります。買主が購入する上で参考となる書類や契約時に必要となる書類など、どれも重要です。書類が揃っていないと契約が長引いてしまったり、引渡し後にトラブルになる場合もあります。必要となる書類をしっかりと把握して、早めに準備するようにしましょう。

必要書類
売主に関するもの ・身分証明書
・実印
・印鑑証明書
・住民票
権利に関するもの ・登記済権利書または登記識別情報
建物に関するもの ・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
・土地測量図、境界確認書
・建築確認済証および検査済証
・建築設計図書、工事記録書等
・マンションの管理規約または使用細則など
・マンションの維持費等の書類
・耐震診断報告書
・アスベスト使用調査報告書など
その他
(売却の決め手となるようなもの)
・地盤調査報告書
・住宅性能評価書
・既存住宅性能評価書
・物件の構造等を客観的に示すデータ
・購入時の契約書
・重要事項説明書
・販売時のパンフレットや広告など

中古マンション売却のポイント

大きな資産となるマンションの売却時には、注意しなくてはいけないポイントがあります。できるだけ早くスムーズに売却するためには、価格の設定や不動産業者の選定などが重要となるでしょう。また、報告が必要なことを報告しないことで損害賠償などの責任を問われる場合もあります。ポイントを押さえて、売却活動を行いましょう。

価格の設定は住宅ローン残債を基準にする

売却時の価格の設定をどうするべきかで悩む人は多いと思います。相場よりも高ければ売却しづらくなりますし、安く販売してしまうと予定していた資金が足らなくなってしまうでしょう。価格を設定する際に一番注意して欲しいことは、住宅ローンの残債です。

マンションの売却時には、住宅ローン残額を完済しなければいけません。というのも、所有権を移動させるためには、抵当権を抹消する必要がありますが、抵当権抹消は、住宅ローンの完済が条件となります。そのため、売却価格の設定は、ローンの残債を考慮して決定するようにしましょう。

売却物件の事故や事件は報告の義務がある

売却しようとしている物件で、何か事故や事件があった時は、必ず報告しなければいけません。例えば、不注意による火事や自殺、傷害や殺人事件など、売却時にはあまり話したくないことかもしれません。しかし、事実を隠して売却し、買主が後に知った場合は、瑕疵担保責任に伴う損害賠償を請求される場合もあります。また、引き渡して入居していたとしても、契約解除となる場合もあります。

もし、売却予定の物件にて、事故や事件があった時は、重要事項説明に該当するため、必ず報告するようにしましょう。

不動産業者は「直近の実績」と「抱えている顧客」をみる

マンション売却に大きな影響を及ぼすと言っていいほど重要なのは、不動産業者選びです。不動産業者といっても、大手不動産会社や街の小さな不動産会社などたくさんあります。不動産会社によって、賃貸に特化していたり、土地や新築戸建てに特化していたりなどそれぞれの強みがあります

マンションの売却なら、直近で成約実績のある不動産業者を選ぶのが良いでしょう。実績があるということは、それなりのノウハウを持っていると言えるからです。また、売却物件のあるエリアを検討している顧客を抱えていれば、売却スピードが早くなります。有名だからなどで判断せず、物件に合った売り方ができる不動産業者を選ぶようにしましょう

売却時期を見極める

不動産の価格は、浮き沈みがあります。売却のタイミング次第では、価格に大きな影響を与えたり、コストがかかったりします。急ぎで売却しなければいけない場合を除いては、タイミングを見計らって売り出すのがおすすめです。売却のタイミングで考慮したい点は、4つあります。少しでもお得に売却できるように、売り出しのタイミングを検討しましょう。

  • 購入価格より相場が上がっている時
  • 引っ越し需要の高い年度末の1~3月
  • 買い替え先のタイミングに合わせる(2重ローンの軽減)
  • 所有期間5年を過ぎるのを待つ(譲渡所得税の軽減)

 

売却は事前準備と良い不動産業者選びがポイント

売却するためには、売却の理由を明確にしたり、書類の準備をしたりとやることがたくさんあります。もちろん、内覧希望者の対応も行わなければいけません。初めての売却活動なら戸惑うことや困ることなども出てくるかもしれません。そうした時に、頼りになるのは不動産業者です。専門知識や売却ノウハウのある業者を選ぶのはもちろんですが、担当者との相性も業者選びのポイントとなります。

信頼できる不動産業者や担当者と出会えれば、マンションの売却はスムーズにできるでしょう。不動産業者は、1社だけでなく複数社を比べて、信頼できる人を探してみましょう。