離婚で家を売るために知っておきたいこと|売却方法や注意点について

離婚する時の家の売却方法や財産分与について

お互いのすれ違いや問題などで離婚せざるを得ない状況になった場合、財産を分配する必要があります。基本的には話し合いで決定することになりますが、資産価値の高い家の財産分与においてはトラブルになるケースもあります。

ここでは、離婚する時に家を売る場合の売却方法や注意するべき点、財産分与について解説します

家の名義が夫婦共有かどうかで売却方法が異なる

夫婦で築き上げてきた財産の中でも大きなウェイトを占めるのが不動産です。この不動産の名義人が誰になっているかで売却する方法が違ってきます。

名義が夫婦共有であった場合

夫婦の共有名義で所有している不動産を売却する場合は、売却利益を折半することになります。共有名義の家を売却する時は、夫婦2人の承諾が必要です。夫婦間での意見がまとまらなければ、売却することができません。意見がまとまらないまま離婚して連絡が取れなくなるケースもあります。そうなれば売却が難しいのはもちろん、相続が発生した場合、相続人全員が家の持ち分を持つことになり、更に複雑化してしまうこともあります。

夫婦の共有名義で家を持っている場合は、離婚前にしっかりと話し合いをしましょう。決まらない場合は弁護士などに相談すると良いです。

名義が夫婦のどちらかであった場合

夫または妻のどちらかが名義人であった場合でも、財産分与によって相手に利益の2分の1を分けなくてはいけません。住宅ローンがある場合は精算して残った分を分けることになります。

共有名義のように、双方の承諾は必要ありません。そのため、名義人が勝手に売却してしまう恐れもあります。

住宅ローンの残債の有無で違う家の売却方法

売却の際、住宅ローンの残債が残っているかどうか大変重要な問題です。売却するためには抵当権抹消を行う必要があり、ローンの完済が必須となります

残債がない場合

もともと住宅ローンを組んでいない、または、家を売却することでローンを完済することができる場合は、特に問題はありません。ローン精算した残りの利益を夫婦で分け合います。こうした、ローンが残らず消化できることを「アンダーローン」といいます。

残債がある場合

家を売却してもローンを完済することができない場合もあります。こうした場合は、「オーバーローン」といい、不足分を自分たちで捻出しなくてはいけません。もし、オーバーローンとなってしまった時は、下記の3つの方法で対処することができます。

    オーバーローンの対処法
特徴
不足分の金額を補填する
・通常価格で家を売却できる
・不足分を補填するために、まとまったお金が必要となる
任意売却する
・住宅ローンを完済していなくても、家を売却できる
・競売よりも高い価格で売却できる
・売却しても残ってしまったローンは払わなければいけない
競売にかける
・売却価格が通常の2~4割低くなる
・競売にかけられたら、家を差押えられる
・ブラックリストにのる
・5年間程度ローンを組むことができなくなる

 

離婚時に家を売る時の注意点

離婚時の財産分与ではトラブルになることが多くあります。スムーズな話し合いのためにも、注意点を確認しておきましょう。

名義が誰であろうと不動産は共有財産

財産分与では、婚姻生活で築き上げてきた財産を貢献度に応じて分配する必要があります。不動産においては、夫が仕事をして稼いできたお金で購入、妻が専業主婦であれば家の家事全般をおこなってきたなどの観点から、一般的に財産分与の割合は2分の1となります。つまり、共有名義であろうが、夫婦どちらかの名義であろうが関係なく、共有財産であると考えます

まずは家の評価額を把握する

財産分与で不動産を分ける場合は、その家がどれくらいの価値があるのか確認することが大切です。また、住宅ローンを組んでいる場合は、住宅の評価額からローンの残債を控除した金額が財産分与の対象額となります。売却するのか、どちらかが家に住み続けるのかなどの判断材料となるため、まずは家の資産価値とローンの残債を確認しておきましょう

名義人が勝手に売却しないようにする

共有名義で所有している不動産は、2人の承諾がなければ売却することができませんが、夫婦のどちらか一方が名義人となっている場合は、承諾なしに不動産を売却することができてしまうため、注意が必要です。別居していると知らないうちに売却されてしまうことも考えられます。

別居時に「勝手に売却しない」などと書面化しておくと良いです。また、法的に「仮差押え」を行うことが可能です。仮差押えとは、離婚問題が解決するまでの間、不動産の売却や抵当権の設定をできなくさせることができます。登記関連の問題となるため、司法書士に依頼することができます。もし、相手方名義の不動産があり、別居せざるを得ない場合は相談してみましょう。

売却せずどちらか一方が住み続ける場合はどうなるのか

夫婦の話し合いで、どちらかが住み続けるという選択をすることも可能です。その場合は、所有者が相手方に家の評価額の半分を支払う必要があります。また、評価額からオーバーローンになると判断できたときは、マイナス資産となるため全持分を引き受け、ローンを払い続けることになります。

また、名義を変更して所有権を移転するには、改めて住宅ローンの審査が必要となります。収入が少ないなどの理由でローンが通らない可能性もあります。

例えば、妻に移転しようと思ったが、ローンが通らなかったので夫名義のまま慰謝料や養育費の代わりとして払い続けるケースもあります。しかし、夫がローンの支払いをしなくなってしまった時は、家が差押えられたりするリスクもあるので注意しましょう。

離婚時の家の売却はよく話し合って決めることが大切

家の名義が共有だった場合と夫婦のどちらかの場合で家の売却方法は違ってきます。また、家を売却するのか、住み続けるのかによっても対処方法が違います。さまざまなケースが想定されれるだけに、話しがまとまらなければ何も進みません。後のトラブルを防ぐためにも離婚時の不動産売却は、夫婦2人がしっかりと理解することが大切です。夫婦だけでは解決できない場合は弁護士などに相談するようにしましょう。