確定測量図を入手して不動産トラブルを回避|ほかの測量図との違いは

確定測量図は不動産トラブル回避に必要

測量図には3種類あり、単純に測量図を準備すると考えていると目的とは異なる測量図を準備してしまい不動産トラブルに発展する可能性があります。不動産売買をスムーズに行うために重要な確定測量図。確定測量図とはなにかについてや入手方法、入手にかかる費用について見てみましょう。

確定測量図の基本

そもそも、確定測量図とはなにかをご存知ですか。不動産売買に欠かせない確定測量図の基本について見てみましょう。

土地家屋調査士が作成した隣接地との境界確認

確定測量図とは、対処の土地と隣接するすべての土地所有者と境界を確認し、それに基づいて土地家屋調査士により作成された図面のこと。確定測量図の作成には、隣接する土地所有者の立ち合いの証明として境界確認書などの書面のやり取りなどを行う必要もあります。また、隣接する土地だけでなく公道や水路などの公共用地との境界確定も必要になります。

土地の購入時にないとトラブルのリスク

土地を購入する際、トラブルになるケースの多くが境界線問題。隣家の堀や垣根など、境界線が曖昧になっていると侵入しているかしていないかの揉め事に発展します。土地を売却するときまで自分の土地であったことを気づいていないこともあり、確定測量図は所有する土地がどこからどこまでなのかを明確にするための大切な測量図。

土地にかかる固定資産税は、確定測量図でだされている範囲にかかってくるため境界線の認識が曖昧なままだと、固定資産税を他人が使っている土地の分まで払うことになっている場合もあります。余分な支出やトラブルを避けるためにも確定測量図で境界線を明確にしておく必要があります。

売却時には確定測量図で信頼の確保

確定測量図は、隣接する土地の所有者立ち会いのもとで土地家屋調査士が作成するもののため売却時の信頼確保は絶大。確定測量図の作成には、費用と時間がかかります。しかし、登記などの際に面積が違っていたらトラブルになる可能性があります。

隣接する土地の所有者の納得が得られないと、いつまで経っても承認がもらえない確定測量図。時間が予想以上にかかってしまうこともありますが、後々のトラブル回避のためには重要なものになります。

確定測量図より境界はズレることがある

確定測量図を作成する際、境界線を明確にするため土地には境界標が打ち込まれます。土地の四隅などに埋まっている四角いプレートのようなものが境界標。境界標と境界標を繋いだ線が境界線となるのです。

境界標が図面の位置と一致していれば問題はありませんが、図面の位置とズレていたり境界標自体がないことがあります。境界標がズレてしまう理由には、地震や土砂崩れ、洪水などの災害や最初からズレた位置に設置されていたなど人為的なミスによるものまでさまざま。

また、塀を作る際や電柱の建て替え、マンホールの修善工事を行う際に近くにあった境界標がズレてしまうことも。常に正しい位置にあると信じていると、図面よりもズレていることでトラブルになる可能性があるため注意しましょう。

確定測量図とほかの測量図の違い

測量図と一言でいっても、3種類あります。確定測量図とほかの測量図の違いについて見てみましょう。

土地の大まかなサイズを知る現況測量図

現況測量図とは、ブロック塀や建物、現在ある境界標などを使って対象の土地のサイズを大まかに測量した図面のこと。あくまでも、おおよその測量となるため境界の判断に隣接する土地の所有者の立ち会いは必要ありません。現況測量図は、仮測量図とも呼ばれており対象となる土地のおおよその寸法・面積・高さを知りたいときに作成されるものになります。

登記申請で使う地積測量図

地積測量図とは、土地の面積の測量結果を明らかにした法務局に備え付けられている図面のこと。地積測量図には、土地の正確な形状や隣の土地との位置関係、境界標の位置、地積の求積方法などが記載されています。土地の登記の際には、面積を示す根拠として地積測量図を添付して法務局に提出する必要があります。

ただし、地積測量図はすべての土地にあるものではなく作成された年代によって内容が異なる場合も。また、土地の登記申請を行う際に地積測量図が必要になったのは1960年4月1日からのため、それ以前の古い土地では地積測量図がない場合もあります。

確定測量図の入手までの流れ

土地の境界線でトラブルにならないために必要な確定測量図。トラブル回避に重要な確定測量図はどのように手に入れるのでしょう。確定測量図の入手までの流れについて見てみましょう。

土地家屋調査士のいる事務所に作成の依頼

確定測量図は、土地家屋調査士のいる事務所に作成を依頼することから始まります。確定測量図の作成を依頼してから出来上がるまでの期間の目安は3カ月から4カ月ほど。確定測量図の作成には、隣接した土地の所有者や隣接する道路の市町村などの立ち会いが必要なため、日時の調節などで時間がかかります。確定測量図の作成には、長い期間がかかるため土地の売却を決めたら早めに依頼しましょう。

依頼した事務所が資料の作成

確定測量図の依頼を受けた事務所では、資料の作成が始まります。資料作成には、法務局や市役所などから、公図や登記簿、地積測量図、建物図面、道路や水路に関する書類を集めて隣接する土地の所有者なども調査。資料を作成したあと、現地に趣き境界標やブロック塀などを基準にして現況測量図を作成します。

このとき、対象となる土地と道路の協会が確定しているかの調査も行い、確定できていないときは道路との境界確定を行います。公道の場合は官公署。私道の場合は、道路所有者と行うことになります。

官民立ち合いのもと境界を確認

必要な資料の作成を終えたら、いよいよ隣接地の所有者立ち会いのもと境界線の確認を行います。隣接する土地の所有者に立ち会いを依頼する際は、確定測量図の作成を希望している人が直接頼んだほうが印象はよくなります。日頃から近所付き合いがあるとスムーズに依頼に応じてくれるでしょう。

官民の立ち会いでは、隣接する土地の所有者がすべてその土地に留まっていればスムーズな境界確認ができます。しかし、賃貸住宅や相続などにより土地の所有者が遠方にいる場合は立ち会いが難しくなることも。さらに、登記簿上の住所から転居しているケースもあるためなかなか土地の所有者が見つからないこともあります。

境界でもめるなら法廷も覚悟

隣接する土地の所有者と順調に立ち会いができたとしても、確定測量図には隣接する土地所有者の了承が必須になります。そのため、隣接する土地の所有者と境界で揉める場合には最終手段として弁護士を雇い裁判を起こす必要がでてくることも。確定測量図は、土地の売却時に境界線が明らかであることを証明するためにも必要な図面。

土地の売却先に確定測量図を求められているにも関わらず、用意できない場合には契約が無効になる可能性もあります。しかし、隣接する土地の所有者が了承しないことには確定測量図を作成することはできません。

納得できない理由などを聞き、図面に誤りがないことなどを証明するなどなにか方法はないか弁護士を雇って事を大きくしてしまう前に土地家屋調査士に相談しましょう。また、確定測量図に疑念を抱いている場合にはコピーを渡しておくことで解決する場合もあります。

確定測量図の費用の目安

期間が何カ月もかかる確定測量図の作成。作成に長い時間を費やすことになるため、費用がどのくらいなのかが気になります。確定測量図の費用の目安について見てみましょう。

費用の相場は数十万円

作成に3カ月から4カ月もの期間を要する確定測量図。その作成にかかる費用は最低でも30万円から100万円と高額。高額費用の内訳について見てみましょう。

資料調査・事前調査

・法務局や市役所などから集める資料にかかる費用:15,000円から30,000円ほど。
・隣接する土地の所有者の調査費用:15,000円から40,000円ほど。
・現地の下見調査費用:32,000円ほど。

測量業務

・現地測量にかかる費用:70,000円以上。(土地の面積が大きくなるほど高額)
・境界点の検証費用:20,000円から40,000円ほど。
・復元境界標・分筆境界標設置費用:30,000円以上。

書類作成

・申請書添付書類作成費用:1件あたり5,000円から15,000円ほど。
・不動産調査報告書作成費用:5,000円ほど。

公共用地の境界確定申請手続き

・公共用地境界確定申請・協議費用:30,000円ほど。
・公共用地境界立会い費用:1カ所につき16,000円から55,000円ほど。
・公共用地境界確認書発行手続き費用:15,000円ほど。

官民境界立ち会い

・官民境界立ち会い費用:1件につき7,500円ほど。
・境界確認書取り交し費用:1件につき10,000円ほど。

登記申請

・登記申請費用:10,000円から20,000円ほど。
・登記完了書類受領費用:3,000円ほど。

諸費用

公図や地積測量図、コンクリート杭の設置などにかかる費用や遠方にいる土地の所有者に対して立ち会いの依頼にかかる交通費などの実費負担分が数千円から数十万円程度。 

費用は業者の力量でも変わる

確定測量図の費用については、30万円以上はかかるといわれています。しかし、100万円かかることもあるといわれることもあるため確定測量図の作成を躊躇してしまうこともあります。確定測量図の費用については、作業工程によるおおまかな金額の目安をだすことができても、現況を見ないことには正確な見積もりがだせません。

そのため「30万円以上」や「100万円かかることも」といった金額を伝えられます。確定測量図にかかる費用は、ブロックや塀などがない土地や過去に境界線立ち会いで揉めた経験があると高額になります。経験不足のところに確定測量図の依頼をすると、おおまかな予想だけで金額を言われて実際には高額を請求されることがあるため注意しましょう。     

不動産売買をするなら確定測量図を使おう

不動産売買を行う際、トラブルを回避するためにも確定測量図を作成しましょう。確定測量図は、これからその土地を買う人のためにも重要なもの。作成にかかる期間が3カ月から4カ月ととても長く、遠方に隣接する土地の所有者がいる場合には目安以上の期間がかかります。

そのため、不動産会社から確定測量図の提出を求められる前に土地家屋調査士に作成依頼をしておくのがおすすめ。スムーズな売却を行うためにも、事前に確定測量図の作成を依頼しておきましょう。