マンション売却したら確定申告はするべきか|特例を賢く利用する

マンションを売却したら確定申告が必要なのか

マンションを売却すれば売却の諸費用を差し引いても手元に資金が残ることがあります。わが国の法律では「所得には税金がかかる」とされていますが、その残った資金は「所得」なのでしょうか。とすれば所得にかかる税金はどのように計算されるのでしょうか。

それを届けるのが「確定申告」です。マンションを売却したら必ず確定申告が必要なのでしょうか。それらの疑問に対して、その理由とともに回答していきます。

マンション売却における確定申告の必要性

マンション売却には確定申告が必要な場合と、そうでない場合があります。まずは売却代金に関わる「譲渡所得」と確定申告について解説します。

譲渡所得がプラスなら申告義務が発生する

譲渡所得とは、不動産を売却したときにトータルで得られる「差し引き利益」をいい、下記の計算式で表すことができます。

譲渡所得 = 売却価格 ー ( 取得費 + 譲渡費用 )ー 特別控除等

ここでいう「取得費」とは、今回売却した物件を買ったときにかかった費用から、減価償却費を差し引いが金額で、もし購入費用がわからない場合は今回の売却価格の5%としてもよいとされています。

減価償却費 = 建物の購入代金 x 0.9 x 減価償却率 x 経過年数

減価償却費は上記で計算します。このとき注意したいのは「土地は含まれない」ということです。劣化する建物についてのみ適用される費用であり、計算に必要な減価償却率は建物の構造などによって個別に定められています。

また「譲渡費用」は、今回の売却にかかった諸費用をいいます。結果として譲渡所得がマイナスになることも多いのですが、その場合は譲渡所得税は課税されません。

譲渡所得がマイナスでも申告したほうがよい

特別控除にもさまざまなものがありますが、特にマイホームとして売却する場合は一定の要件を満たすことを条件に譲渡所得から最高で3,000万円を控除できます

他にも、売却した不動産を過去5年以上所有した居住用財産を売却したときの譲渡所得がマイナスの場合は、一定の要件を満たせば譲渡した年に得た事業所得や給与所得など他の所得と損益通算(所得を相殺する)をすることができます(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例)。

それでもまだ損失が残っていれば譲渡の年の翌年以後3年間にわたって繰り越して控除することができます(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例)。

確定申告すればこれらの特例を利用すれば所得税が節税でき、場合によっては以降3年間その恩恵を享受できる可能性があります。譲渡所得がマイナスでも確定申告はしておいた方がよいといえます。

確定申告の方法や時期について

具体的な確定申告の方法と流れ、時期について考えていきましょう。確定申告は年に一度、一定期間内に行うものですから、それに合わせて丁寧に準備する必要があります。

確定申告の流れと申告方法

確定申告は、概ね以下のような流れで行います。

  1. 課税譲渡所得の算出
  2. 必要書類の準備
  3. 申告書を作成
  4. 申告書を提出

課税譲渡所得額がわかったら確定申告に必要な書類を準備しますが、利用する特例の種類によって必要な書類は変わるためあらかじめ確認しておきましょう。

申告書は税務署に書類が用意されているので取りに行けば手に入りますし、ホームページからダウンロードすることもできます。自分で作成するときは自治体が主催する無料相談会などで税理士に教えてもらうと早く正確にできます。時間がない場合は費用がかかりますが税理士に全て任せるのもよいでしょう。

申告書ができたら税務署に提出します。税理士に任せていれば税理士が提出してくれますし、時間がない場合は郵送や税務署の「時間外文書収受箱」での提出も可能です。今はパソコンソフト「e-Tax」を使ってインターネット経由で確定申告することもできます。ただ、e-Taxで申告する場合はあらかじめ利用者識別番号を入手しなくてはなりません。

必要書類について知っておこう

確定申告では申告書の他に添付しなくてはならない書類がたくさんあります。

「譲渡所得の内訳書」は売却後に税務署から売主に送られてくるので、記入して添付します。

「不動産譲渡時の書類」としては売却したときの売買契約書や売買代金受領書、固定資産税精算書、仲介手数料などの領収書がそれぞれコピーで必要です。

「取得時の資料」として、その不動産を買ったときの売買契約書や固定資産税精算書、仲介手数料の領収書などのコピーや、増改築時の請負契約書や領収書のコピーを添付します。

「特例の利用」のためには法務局で「売却した土地・建物の全部事項証明書」の取得が、もし売却前の住所と売却した不動産の所在地が違うなら「戸籍の附票」も必要です。

申告時期に注意しよう

確定申告は、譲渡の翌年の2月16日から3月15日までが期限とされています。その間に申告しなかった場合はさまざまなペナルティが定められています。

そもそも確定申告しなかった場合は「無申告加算税」が課されます。もともと収めるべき税金の15%とされていますが、収めるべき金額が50万円以上なら税率は20%に上がります。

また納付期限までに全額納付できない場合は「延納」といって納付期限までに2分の1を納付し、残りは5月31日までに納付する制度もあります。ただ、利用するときは申告書に届出を記載し、延納中は年1.7%の尻勢が加算されることには注意しなくてはなりません。

明らかに所得を隠蔽しようとすれば悪質な案件として「重加算税」が課されます。この場合は無申告加算勢と併用されることはありませんが、税額は35%から40%と非常に高税率です。

申告しないままあとで収めるべき税金があるとわかったら「延滞税」が課されます。もともと収めるべき期限の翌日までさかのぼって課税されるため、申告しなかった期間が長いほど税額は上がります。日数によって2%から14%の間の税率が適用されます。

譲渡所得にかかる税金を計算してみよう

ではより具体的に、所有期間別に実際の税率を見てみましょう。

かかる税率は所有期間で異なる

かかる税率は、売却した不動産の所有期間によっても異なります。税率は最高で25%も違いますから、これも意識しながら売却時期を定める必要もあります。

長期譲渡所得について

土地・建物を5年を超えて所有していた場合は、「長期譲渡所得」とされ税率は20.315%(所得税15.315%と住民税5%の合計)とされています。さらに10年超所有軽減税率の特例が適用される場合は、課税譲渡所得6,000万円以下部分は14.21%(所得税10.21%+住民税4%)、6,000万円超部分は20.315%(所得税15.315%+住民税5%)となります。

以下サイトでは、税額を実際の例からシミュレーションすることができます。確認のために利用するとよいでしょう。

参考サイト:【リアルタイムシミュレーター

短期譲渡所得について

一方所有期間が5年以下なら「短期譲渡所得」とされ税率は39.63%(所得税30.63%+住民税9%)と高税率です。長期譲渡所得と比べると倍ほども違いますから、仕方ない場合以外は避けたいところです。

所有期間の基準に注意しよう

所有期間を計算するときは、カレンダー上の期間とは異なることにも注意が必要です。例えばある不動産を平成25年11月10日に取得したとします。満5年超となるのは平成30年11月11日からですが、この場合の所有期間の基準はこれとは異なります。

所有期間は「1月1日」を基準とするとされており、この場合の起点は「平成26年1月1日」です。ここから5年長となるのは「平成31年1月1日」行こうとなるのです。それ以前に売却して得た所得は「短期譲渡所得」とされ税率は高くなってしまうのです。

マンションを売却するなら確定申告について知っておこう

マンションを含めた不動産の売却は、かかる税金を全て納めて全ての手続きが終了すると言えます。その手続きが「確定申告」であり、かかる譲渡所得もさまざまな特例が適用できるか、所有期間は5年より長いかどうかなどいくつかの要件によって税率が大きく異なります。

売却のための資金計画を立てるなら、確定申告でいくらの譲渡所得税がかかるかまでを計算に入れなくてはなりません。逆に所有期間を考えると売却のタイミングも変えたほうがいいということになる可能性もあります。何れにしても確定申告までをしっかり組み込むことで、より余裕のある売却計画が立てられます。マンション売却は、確定申告についても熟知した上で実行しましょう。