マンション売却に必要な手数料は?節約する方法はあるのか

マンションの売却には手数料が発生する

マンションを売却しても売却代金の全額を手にできるわけではありません。不動産売買には税金や手数料がかかり、それらを差し引いたお金を手にすることになります。とすれば、売却の手数料は安い方が良いかと言うと一概にそうではありません。

マンション売却にかかる手数料の種類

マンション売却の際にかかる手数料は、大きく分けて仲介する不動産会社に支払うものと金融機関に支払うものがあります。

不動産会社に支払う仲介手数料

マンション売却における不動産会社の主な利益は「仲介手数料」です。これには不動産売買に関する一般的な諸経費が含まれており、売買契約が成立した場合に発生するため「成功報酬」とも呼ばれています。「売買価格の3%+6万円」を上限としていますが、大切なのは「決まった金額ではない」ということと「契約成立まで支払わなくてよい手数料」であるということです。

ただ、これ以外にも手数料を請求される場合があります。

  • 売主の依頼に基づいて発生した費用
  • 一般的な仲介業務では発生しない費用
  • 実費

総じて「通常の営業活動の範囲を超えた広告など」が多く、売主としてもそれを考えて営業活動を見守る必要があります。

住宅ローンの繰り上げ返済手数料

マンション売却時にまだ住宅ローンが残っている場合は、契約時に一括返済しなくてはなりません。この場合「繰り上げ返済手数料」と呼ばれる一括返済するときに金融機関に支払う手数料が必要になります。金額は金融機関によって異なりますからあらかじめ確認しておくようにしましょう。

マンション売却の仲介手数料を計算する方法

仲介手数料は売買取引額に応じて細かに上限が設定されており、実際は細かい計算も必要です。具体例を交えて具体的に仲介手数料の上限を計算してみましょう。

売買価格で上限額を知る

仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法によって上限が定められています。実際には別途消費税がかかりますが、ここではその本体のみについて解説します。

売買価格 仲介手数料額
200万円以下の部分 取引額の5%以内
200万円超400万円以下の部分 取引額の4%以内
400万円超の部分 取引額の3%以内

取引額が200万円以下なら一度の計算でわかりますが、それ以上では数回の計算が必要になります。

具体的にいうと、取引額300万円の場合は、まず「200万円超400万円以下部分」が適用される300万円の4%「12万円」に、「200万円以下部分」が適用される200万円の差率1%(=5%-4%)「2万円」の合計「14万円」が仲介手数料の上限となります。

計算式に当てはめて算出する

400万円超の場合

仲介手数料額 = ( 取引額 x 3% + 6万円 )

と表すことができます。この6万円は、売買取引額が4,000万円の場合は、400万円超ですから単純に上の式に当てはめることができます。

仲介手数料 = ( 4,000万円 x 3% + 6万円 ) = 120万円 + 6万円 = 126万円

仲介手数料の上限は「126万円」であることがわかります。

マンション売却の手数料を安く抑えるには

マンションが思うような価格で売却できればよいのですが、そうでない場合はできるだけ費用を抑えたいものです。中でも仲介手数料は高額です。しかし、業者によって手数料が違ったり、値引き交渉をする事で費用を抑えることは可能です。

仲介手数料の値引きを交渉する

仲介手数料は金額も大きく、不動産会社にとっても大きな収入源ですから簡単に値引きできるものではありません。ただ、今勤めている企業が提携していたり不動産会社のお得意様である場合は値引き交渉に応じる可能性があります。また重要な取引先からの紹介や成約数の少ない時期も同様に交渉する価値はあります。

また、仲介するための「媒介契約」を使って交渉する方法もあります。媒介契約の中には、請け負う不動産会社にとって非常に有利な契約である「専属専任媒介契約」がありますが、売主にとっては他の媒介契約と何も変わりはありません。そのため、「専属専任媒介契約にするので仲介手数料を値引きしてほしい」といった交渉も可能です。

手数料が安い業者を探す

中には「仲介手数料の安さ」を売りにした不動産会社もあります。特に一括して複数の不動産会社に査定見積もりを依頼できるネット査定サービスでは、「仲介手数料半額」と謳う不動産会社もあるようです。仲介手数料を安く済ませるための工夫としてはネット査定サービスは大いに利用できます。

仲介手数料を無料にしている会社は選ぶべきか

仲介手数料が不動産業者の利益になる点で、仲介手数料が発生する業者の方が営業活動が熱心な場合があります。仲介手数料が安いことは、マンション売却についての営業活動の妨げになる場合もありそうです。中には仲介手数料を「無料」としている不動産会社もありますが、販売活動に力を入れていない事も考えられます。そうなると成約できず結局は売主が売却の機会を逃し、値下げして売らなくてはならないなど損をしてしまうことも十分あり得ます。

仲介手数料は売買取引額に対してほぼ一定の割合で発生します。高額で売却できれば仲介手数料も高額にはなりますが、売主が得られる代金も高くなります。それも「成約できたから」こそ得られるお金。成約できなければどれほど手数料が安くても意味はありません。

かかる費用は安い方がよいとは言え、逆に言い値で支払ってでも高額で売却できる「営業力の高い」不動産会社を選ぶ方が堅実だと言えます。仲介手数料を無料にしているのは、「とにかく集客して取扱物件数を確保したい」「新進の不動産会社である」といった「相応の理由がある」と考えるのが自然です。

手数料を気にしすぎず信頼できる不動産会社を見つけよう

理屈で言えば、支払う手数料が少ない方が残るお金は多くなります。しかし仲介手数料について言えば、その金額は「売却できるかどうかを決める」「それで高額売却できる営業力を買う」といった意味があり、金額を下げるよりも「支払う意義のある不動産会社に仲介してもらう」と考える方が有意義です。

手数料の安い・高いを気にしすぎず、むしろしっかり高額で売却できる信頼できる不動産会社を見つけ、取引することの方が重要です。手数料の金額を問わず、結局成約できなければ何も得られないのですから。