マンション売却までの流れについて|必要な書類や費用とは

マンション売却について知っておくべきことは?

所有するマンションを売却するには、どのような手順で売却を進めていくのか、特に初めての場合、分からない方も多いのではないでしょうか?このほかマンション売却にはさまざまな手続きや必要書類、さらに売却手続きを進めて行くことで、税金や手数料などの費用も発生します。

またしっかりとした計画を立てておかなければ、なかなかマンションが売れなかったり、売却に失敗するこというケースもあります。ここではマンション売却の流れや、準備すべき書類及び費用について知ることで、マンション売却が上手く行くよう、しっかりとした知識を身に付けましょう。

マンション売却の期間と流れ

所有するマンションを売却するには、さまざまな手順を踏む必要がありますので、まずは売却する際の流れについて見ていきましょう。このほか有利にマンションを売却する方法や、必要となる書類および注意事項についても解説します。

期間は6か月が目安

マンションを売却する場合、平均的な期間として3カ月程度かかるといわれていますが、最長でも6カ月を目安として、マンションを売却するまでの期間を設定される傾向にあります。

なぜかと言いますと、まずマンション売主は積極的に売却活動をしてもらうために、不動産会社との間で媒介契約を結びます。媒介契約は3カ月単位で更新されますが、最初の3カ月は、強気の価格で設定し販売します。しかし3カ月以内に売れなかったことを想定し、売却価格を見直して販売する期間として、追加で3カ月の契約期間が設定されていることが理由として挙げられます。

もしもマンション売却期間から6カ月を経過しても売れない場合、買主に対して売れ残りのイメージが付いてしまうことは否定できません。また不動産業者からも「売れない物件」扱いとされ、相手にされなくなる可能性があることから、最低でも6カ月以内に売却することを目標にしましょう。

売却までの流れ

マンションを売却する際には、さまざまな手順を踏む必要があります。ここではマンションを売却するために必要な手続きや、期間の目安について以下にまとめました。

マンション売却の流れ 期間の目安
不動産査定 約1~4週間
媒介契約
販売活動 約1~3カ月
購入希望者との交渉及び契約
物件引き渡し 約1~2カ月

 

以上が期間の目安となりますが、状況によっては2カ月ほどで売れてしまう場合もあります。また少しでも早い時期に不動産を売却したいのであれば、早めに行動すると同時に、あらかじめ販売能力に優れた不動産業者を探しておきましょう。このほかマンションの価格査定をスムーズに行うためにも、不動産業者に提出する必要書類を準備しておくことがおすすめです。この必要書類には登記簿謄本・売買契約書・マンション管理規約・固定資産納税通知書などがありますので、覚えておきましょう。

不動産査定

不動産査定を行う場合、まずは複数の不動産業者から見積もりを取ることをおすすめします。この理由として、依頼する不動産業者によっては、査定価格が数百万円単位で変わってくるケースがあるからです。このほかそれぞれの業者で得意・不得意分野があり、特にマンション売却を得意とする不動産業者と契約することで、より有利な価格で売却できる可能性が高まります。

また売主としては、少しでもマンションを高く売却してくれそうな不動産業者に依頼したくなるかもしれません。しかし「高額査定」や「手数料の安さ」を強調する業者には注意が必要です。たとえば媒介契約が欲しいことを理由に、不動産業者が一時的に価格を釣り上げ、それに釣られた売主と契約をしたと仮定します。このような不動産業者のほとんどは「その査定額ではマンションを売却するのが難しいので、いったん価格を下げましょう」と言いつつ、最終的には値段を下げられてしまうケースがほとんどです。

このほかマンション売却の際、大きなリフォームなどは不要です。なぜかと言いますと、中古マンション購入希望者のほとんどが、自分でリノベーションをしたいと考えている人が多いので、部屋の清掃や軽い修繕程度に抑えておきましょう。

媒介契約

不動産業者が売主と買主の間に入って、売買契約を取りまとめることを「媒介契約」といいます。この媒介契約には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。マンション売却に失敗しない方法として、まずは複数の不動産業者と契約できる一般媒介契約を選びましょう。さまざまな不動産業者と契約を結ぶことで、所有するマンションの売却相場を把握できるほか、成約の可能性が高まります。

また一般媒介契約を結んだのち、条件に合った不動産業者が見つかったら、すぐに専任媒介契約に切り替えましょう。一般媒介契約の場合、不動産業者としても契約を断られる可能性があることから、販売活動に関しても消極的になる傾向にあります。しかし専任媒介契約なら、マンション売却者は複数の不動産業者と契約することができないことから、積極的に販売活動を行ってもらえるというメリットがあります。

販売活動

マンション売却の際、損をしないためにも媒介契約を結んだ不動産業者に対して、売り出したい価格の設定や販売期間などの要望はきちんと伝えておかなければなりません。また不動産業者からの活動報告を細かくチェックすることで、より的確な販売戦略を立てることが可能となります。このほか活動内容の報告を細かく義務付けることで、不動産業者も意識してデータをまとめるようになり、販売活動の促進にもつながることでしょう。

購入希望者との交渉及び契約

マンション購入希望者は、気に入った物件を見に来る場合が多いことから、内覧に関しては特に重要となります。ここで物件のアピールポイントとして、買主が質問しそうな売却理由など、予想できる質問の答えについては、あらかじめ用意しておきましょう。この結果、買主が物件を気に入った場合、買付証明書(購入申込書)をもらえる確率がより一層高まります。

また値引などについての口約束や即断即決は、控えるようにしましょう。後でトラブルを誘発する可能性もありますので、まずは「家族と相談して連絡します」と伝えることをおすすめします。この間に売買契約に必要な書類をまとめておく必要がありますが、売買契約書の内容には十分注意しましょう。

さらに買主が他の購入希望者よりも先に物件の契約をされないための保険として、契約手付金を預ける場合があります。契約手付金は、履行着手前なら手付金を放棄して契約を解除することが可能です。しかし大きな金額を受け取っておくことで、解約の抑止力にもつながります。

このほか、住宅ローン特約の日付には注意しましょう。基本的には住宅ローンの本審査は、不動産の売買契約締結後に行われる傾向にあります。もしも買主の融資が通らなければ白紙解約になる恐れがあり、売主は新たにマンションの売却活動を再開せざるを得ません。

物件引き渡し

マンションの売買契約が締結すれば、決算の日(引渡し日)に関しましては一般的に銀行で決められます。この際、本人確認及び書類の確認のほか、ローン融資につきましては買主側が行いますが、売主が行わなければならない事項について以下にまとめました。

・税金などの精算
・売り手から買い手へ領収書の発行
・仲介手数料の支払い
・司法書士への報酬支払い
・売り手のローン返済手続き
・抵当権の抹消登記完了
・鍵や重要事項説明書などの引き渡し

また売買契約締結後に瑕疵が見つかった場合、保証期間内であれば売主には補償の義務が発生します。このような不足な事態に備えるためにも、あらかじめ「住宅瑕疵責任保険」に加入しておくことをおすすめします。

売却前の準備期間にするべきこと

マンションの売却を行うまえに、必要となる書類の種類には、どのようなものがあるのか知っておきましょう。また相場感を鍛えておくことで、良心的な不動産業者が見つかる可能性が高くなります。まずは近隣のマンションの相場について、自分で調べることから始めてみてはいかがでしょうか。

必要書類を揃える

マンション売却の準備として、あらかじめ必要書類を揃えておくことで売買契約を滞りなくスムーズに行うことが可能となります。またマンションを売却するにあたり、売買契約前から売買決済において必要となる書類や入手方法につきましては、以下の通りです。

不動産売却前

必要書類 入手方法
住宅ローン償還表 定期的にローンを契約している金融機関から送付される。
.購入時のパンフレット 購入時に売主より受け取る。紛失した場合、管理会社に問い合わせることで再発行も可能

売買契約締結時

必要書類 入手方法
印鑑証明書 売主の所在地の市町村役場で申請すれば発行できる。地域によってはコンビニでも取得が可能な場合がある。
住民票 現在住んでいる市町村役場で取得可能。
マンション権利書 マンション購入の売買契約成立時。紛失した場合、再発行はできないので、司法書士または公証人役場で本人確認が必要。
固定資産税納税通知書 毎年5月頃に税務署から郵送される。
建築確認済証、検査済証 マンション購入時に売主より交付。紛失した場合、不動産を管轄している市町村役場で代替可能な書類が発行してもらえる。
管理規約・議事録・長期修繕計画書 管理規約はマンション購入時に売主や管理会社から交付される。議事録・長期修繕計画書は管理会社から郵送される。手元になければ、管理会社に依頼すれば再発行できるが、有料となる場合がある。

売買決済時

必要書類 入手方法
固定資産税評価証明書 都税事務所および県税事務所で取得可能。
登記関連の書類 司法書士に依頼することで作成してもらえる。ただし以下の書類が必要
・司法書士への委任状
・登記原因証明情報
・決済当日に立ち会わない場合、代理権授与証明書が必要

特にマンションの権利書の場合、再発行ができないことから、本人確認のため司法書士や公証人役場に依頼する必要があり、費用も数万円ほどかかります。また書類が揃っていなければ、売却に時間を要したりするなどのデメリットがありますので、揃えられる必要な書類は、いつでも提出できるよう準備しておきましょう。

相場感を鍛える

売却を検討中のマンションを少しでも高く売りたいと考えるのが、売主の方の本音ではないでしょうか。しかし自分で希望的な価格を設定したとしても、売れなければ意味がありません。まずは現実的な相場価格を知り「売却に繫がる価格」=「適正な価格」ということを把握しましょう。

この調査方法として、類似するマンションが売りに出されている販売価格や、近隣のマンションの価格などを調べることで、おおよその相場を知ることができます。また自分で相場感を鍛えておけば、不動産業者と査定した場合の判断材料にもなりますので、自分で調べることがおすすめです。

売却に必要な費用

マンションなどの不動産を売却するには、手数料はもちろん、税金などを支払う必要があります。ここでは売却に必要な費用の種類について、どのようなものがあるのか見て行きましょう。またそれぞれの手数料・税金の相場についても合わせてご紹介いたします。

不動産業者への仲介手数料

マンション売却の際に必要な費用のうち、一番大きな必要経費として、不動産業者への仲介手数料があります。仲介手数料は不動産業者の収入源でもあり、マンション売却の成功報酬として売買契約が成立すれば費用が発生します。また仲介手数料の上限は「宅地建物取引業法」で定められているので、上限を超えて設定することはできません。

・物件価格が200万円以下の上限額は、売買価格の5%+消費税
・物件価格が200万円以上400万円以下の上限額は、売買価格の4%+消費税
・物件価格400万以上の上限額は、売買価格の3%+6万円+消費税

この仲介手数料を支払うタイミングとして、まず売買契約時に仲介手数料の半額分のみ支払います。なぜかといいますと、売買契約の段階では、完全に引渡しが行われていないからです。また残りの金額は最後の決済引渡し時に、支払うのが一般的とされていますので、知っておきましょう。

売買契約書に添付する印紙税

印紙税とは売買契約書に貼る「印紙」のことをいい、定められた金額の印紙を貼り、消印されることで納税の証となります。必要な印紙税の額は売買契約金額によって異なり、たとえば最小なら1万円未満=非課税、最大でも50億円以上=60万円までと定められています。実際にマンション売買契約では、どれくらい印紙税が必要となるのか見ていきましょう。

マンションの売買契約金額 印紙税
100万超~500万円以下 2,000円
500万超~1000万円以下 10,000円
1000万超~5000万円以下  20,000円
5000万超~1億円以下 6万円

この印紙税は買主と売主の双方に売買契約書が作成されるので、2通分の印紙税が必要となります。またいずれかが負担するのではなく、買主と売主が、それぞれ売買契約書にかかる印紙税を支払わなければなりません。

抵当権抹消のための費用

売却物件に住宅ローンが残っている場合や、ローンが完済したにも関わらず、抵当権抹消手続きを行っていなければ、別途「抵当権抹消登記」費用がかかります。この抵当権抹消登記の費用は、まず登録免許税として土地・建物合わせて2,000円が掛かります。さらに司法書士に依頼した場合、支払い報酬として約20,000~30,000円の費用が必要になります。

この抵当権抹消登記の手続きは、自分で行うことも可能なので費用を安く抑えたいのであれば、直接法務局へ行って手続きをしてみることをおすすめします。

譲渡税や住民税

譲渡所得税(譲渡税)として、納めるのは翌年の確定申告時となります。しかし自宅マンションを売却する場合、譲渡所得が3,000万円を超えない限りは譲渡税は課税されません。実際にローンを組んでマンションを購入している人が多く、支払わなくてよいケースがほとんどです。また住民税も譲渡税と同様、マンションを売却する際に利益が発生していなければ、課税されることはありません。

もしもマンションを売却したことで、利益が得られたとしても「居住用」として使用していたのであれば「居住用住宅の特別控除」が受けることで3,000万円までは非課税となります。

しかし、この特別控除を受けたのち、新たな居住用の建物をローンで購入した場合、住宅ローン減税を併用することができません。つまり譲渡所得が少額なら特別控除を受けず、新居の購入に住宅ローン減税を使う方がお得になることもありますので、状況に応じて使い分けるようにしましょう。

引っ越しのための費用

現在お住いのマンションを売却する場合、引っ越しのための費用が発生します。また家族4人で引っ越すのであれば、引っ越し費用の平均として、約10万円程度かかるといわれています。さらに仮住まいをする場合には、マンションから仮住まい先・仮住まい先から新居の2回分の引っ越し費用が必要となるでしょう。このほか賃貸物件に住むのであれば、敷金や礼金などの費用も掛かりますので、売買価格に盛り込んでおけば、負担を抑えられます。

売却後に戻ってくる費用

マンションを売却した後に、戻ってくる費用がいくつかありますので、その種類について知っておきましょう。またこちらから手続きをしなければ、戻ってこない費用があります。損をしないためにも手続きが必要な費用にはどのようなものがあるのか、合わせて解説していきます。

マンションの管理費と修繕積立金

これまで支払ってきた、マンションの管理費や修繕積立金は返還されることはありません。尚、これまで積み立ててきた金額分は、新しい所有者に引き継がれることになります。しかし、先に一月分として支払った管理費や修繕積立金は、引渡し日以降の分に関しては日割り計算をすることで、買主に請求することができますので、覚えておきましょう。

固定資産税と都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日の時点で土地や建物の所有者に課税されることから、まとめて支払いを済ませてしまう人も多いかもしれません。もちろん月の途中でマンションを売却した場合、その月以降の分につきましては、新しい所有者に課税義務が発生します。たとえば1年分を一括で支払っている場合や、数か月分を先払いしているのなら、マンションの引き渡し以降の分に関しましては、買主に請求することができます。

火災保険料の返戻金

火災保険の保険期間は2015年10月から、最長でも10年以内と改定されました。しかし、それ以前にマンションを購入していれば、ローンに応じて最長でも36年分を支払っているケースもあります。この火災保険料は、所有するマンションを売却した場合、残りの保険期間に応じて、解約返戻金が返ってきます。ただし、この解約返戻金は自ら解約手続きを行わなければ、保険料は戻りませんので、忘れないようにしましょう。

住宅ローン保証料の返戻金

住宅ローン保証料とは、返済者が途中でローンを返済することができなくなった場合、金融機関に対して、住宅ローンを保証会社に支払ってもらうための費用のことをいいます。この住宅ローン保証料の支払い方法には、「利息組込み型」と「一括前払い型」があります。

このうち、住宅ローンを借り入れた時に「一括前払い型」を選択し、保険料を一括で支払っている場合は、繰り上げ返済することで残りの補償期間に応じた保証料が戻ります。また住宅ローン保証料の返戻金は、各保証会社によって異なりますので、あらかじめ問い合わせておくことをおすすめします。

マンション売却後の確定申告

マンションなどの不動産を売却することで、売却益が発生した場合、譲渡所得税に対して税金がかかります。また所有していた期間によって、譲渡所得税の税率が異なりますので知っておきましょう。このほか確定申告を行う際の手順方法や、まとめて税金を納めることが難しい場合の対処方法について、詳しく解説していきます。

売却益が出た場合は翌年に確定申告

もしもマンションを売却した結果、売却益が出た場合には譲渡所得税が発生します。この譲渡所得税は給与所得と異なり、分離課税に該当することから、別途課税の対象となります。また売却した翌年の2月16日~3月15日までの間に、確定申告をして納付しなければなりません。このほか譲渡所得税率は、売却額以外にも物件を所有していた期間によって変わりますので、それぞれの税率について以下にまとめました。

  所有期間   5年以下   5年以上   10年以上
  所得税    30%    15%    10%
  住民税    15%     5%     4%

つまり所有期間が長ければ長いほど、税率が軽減されるのが、ご理解頂けたのではないでしょうか。また所有期間の計算は購入日から引渡し迄の計算ではなく、引渡し日の1月1日時点までとされていますので、損をしないためにも知っておきましょう。

確定申告の流れ

マンションなどの不動産の売却後、確定申告を行う必要がありますが、確定申告の流れについては以下の通りです。

・課税譲渡所得の算出・所得税の計算
・必要書類の準備
・確定申告書の作成
・書類一式を税務署へ提出

まず譲渡所得の計算方法は、譲渡所得=売却価格-(売却費用+購入費用+取得費用)-特別控除で求めることができます。次に必要書類を準備することになりますが、税務署から取得する書類として、確定申告書B様式・所得税青色申告決済書(不動産所得用)・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)があります。また自分で手配する書類として、不動産購入時の売買契約書・不動産売却時の売買契約書・仲介手数料や印紙税などのほか、売却費用の領収書が必要となります。

必要書類の準備が整えば、確定申告書を作成しますが。まずは国税庁公式サイトから書類をダウンロードし、作成ガイドを参考にしながら、必要事項について記入していきます。

作成した確定申告書はプリントアウトして、直接、税務署に提出することもできますが、e-taxを利用すれば、いつでも提出が可能です。しかしe-taxを利用するには事前に電子証明書を取得して、電子申告等開始届を税務署に提出し、利用者識別番号を取得しておかなければなりません。

また不動産売却をした翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行ったのち、所得税と復興税を納税することになります。また確定申告は、期限内に行われない場合、遅延金などの罰金が課されますので注意が必要です。

全額納付が難しい場合は延納も可能

納付期限までに全額納付が難しい場合、延納することも可能です。たとえば納付期限内に税額の2分の1以上を納付し、残りの税金を5月31日までに納付することができます。しかし事前に申告の際、申告書に延納の届け出を記載しておかなければなりません。また税金の延納中は、年1.7%の利子税が加算されますので注意が必要です。

知っておくべきマンション売却のコツ

すでに売りに出しているマンションが売れない場合は、なにかしらの原因が考えられます。まずはその理由を分析し、早く売却するためにも、方向修正を行う必要があります。

また不動産業者との媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約がありますが、その特徴や違いについて知ることで、自分に合った契約方法が見つかることでしょう。

売れない場合は理由を分析し方向修正する

マンションがどうしても売れない場合、さまざまな理由を分析し、少しずつ方向修正することを視野に入れた方が良いかもしれません。たとえば不動産業者の原因のうち、販売活動に関して熱心さが感じられない、活動報告がいい加減などの事実が発覚したら、新しい不動産業者を見つけることをおすすめします。

また価格設定が相場より高いことで、思うようにマンションが売れない原因となっている場合があります。不動産市況の悪化に伴い、価格が下がっているのであれば、価格を下げるか、市況の回復を待つほかありません。しかし近隣のエリアに同じレベルの物件がある場合、比較対象とされてしまいますので、価格の見直しやアピールできるポイントを販促しつつ差別化を図っていきましょう。

このほかマンションが売れない理由として、内覧での見せ方が良くないのかもしれません。あまりにも部屋が汚い場合や、生活感がありすぎることが原因で、敬遠されることが考えられます。まずは部屋をきれいに見せるよう、工夫する必要があります。また買主が購入後のレイアウトを、イメージしやすくするためにも、掃除して無駄なものは見せないようにすることで、購入してもらえる確率が高くなります。

不動産業者との媒介契約の違いを知っておく

媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約があります。また、それぞれの媒介契約の違いを把握しておくためにも以下の表にまとめました。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
何社と契約できるか 複数社と契約が可能 1社のみ 1社のみ
直接契約の可否 可能 可能 不可
契約の有効期間 なし 3カ月以内 3カ月以内
指定流通機構(レインズ)への登録義務 登録義務はない(任意) 媒介契約締結後、7日以内に登録が必要 媒介契約締結後、5日以内に登録が必要
活動報告の義務 なし 2週間に一回以上 1週間に一回以上

レインズとは、「Real Estate Information Network System」の略で、不動産流通機構が運営しているネットワークシステムのことをいいます。レインズは全国で東日本・中部・四国・西日本の4つのエリアで展開されています。このレインズに登録しておくことで、売却したい物件の情報を広く知ってもらえるので、売れやすくなるというメリットがあります。

専属専任媒介契約はおすすめできない

専任媒介契約との違いとして、売却活動報告の頻度くらいしかありませんが、専属専任媒介契約のデメリットとして、自分で買主を見つけたとしても、直接契約をすることができない点にあります。また売主から仲介手数料が確実にもらえることから、不動産業者の利益優先となっているケースが多く、売主優先でない可能性が他の契約に比べて高いことから、あまりおすすめできません。

マンション買取という手段を選択肢にもっておく

マンションを売却する場合、通常は買主を不動産業者から探してもらって販売するのが一般的です。これに対して、不動産会社に直接不動産を買ってもらう「買取」という手段があります。買取のメリットとして、決済が早いことや、周囲に売却したことを知られないことが挙げられます。しかし仲介に比べて、売却価格が下がるというデメリットもあります。

しかし買主が見つからなかったとしても、不動産業者から買取してもらえるという安心感があります。つまり、心に余裕を持って売却に臨むことができるので、有利な条件や状況を生み出しやすいことから、買主との交渉が上手く行く確率も高くなるでしょう。

マンション売却は事前準備と計画性をもって成功に繋げよう

最初から一社の不動産業者を選ぶのではなく、複数の不動産業者と契約を結び、マンションの査定価格を出してもらい、比較検討されることおすすめします。もちろん不動産業者の情報のみを鵜呑みにせず、自分自身で調べて相場を把握しておくことも大切です。

このほかマンションを売却する際、事前に必要となる書類関係は、いつでも提出できるように準備しておく必要があります。またマンションを売却するにあたり、さまざまな手続きや税金・手数料などの費用も発生します。マンション売却に失敗しないよう、まずはしっかりと計画を立てることで、上手く成功に繋げるようにしましょう。