マンション売却で支払う税金の種類や計算方法について

マンションの売却には様々な税金がかかる

マンションを売却すると税金を払うことになりますが、その種類はさまざまです。マンションを売却して利益が出たときに支払う譲渡所得税は、所有期間で税率が変わり、マンションをどのように利用していたかで適用される特例も異なります。この記事では、マンションを売却時に支払う税金の種類や譲渡所得税額の計算方法などについて詳しく説明していきます。

マンションの売却時に課税される税金

マンションを売却する場合、必ず支払う税金(印紙税と登録免許税)と売却して利益が出た場合に支払う税金(所得税と住民税)があります。税金によって税率や計算方法が異なるので、その違いについて紹介します。

売買契約書に必要な印紙税

印紙税とは、契約書や領収証に貼る収入印紙の代金のことです。売買契約書を買主と売主がそれぞれ1通ずつ所有することになりますが、その売買契約書には売却価格に応じた印紙を貼り消印することで税金を収めます。金額は次の表のとおりで、2020年3月31日までは軽減税率が適用されます。

契約金額 本則税率 軽減税率
100万円~500万円 2,000円 1,000円
500万~1,000万円 10,000円 5,000円
1,000万~5,000万円 20,000円 10,000円
5,000万~1億円 60,000円 30,000円
1億~5億円 100,000円 60,000円

 

名義変更と抵当権抹消登記に必要な登録免許税

マンションを売却して名義変更を行うためには費用がかかり、名義変更で支払う登録免許税の計算式は下記のとおりです。

登録免許税=不動産評価額 × 2%

また、ローンを完済し抵当権抹消登記の手続きを行うときにも登録免許税が課税されます。抵当権抹消登記の登録免許税の計算方法は不動産1個につき1,000円ですが、マンションの場合も建物と敷地を別々にカウントするので2,000円になります。マンションによっては土地が登記上は数個に分かれている場合ありその場合はその分だけ登録免許税が課税されるので注意が必要です。

譲渡所得に課せられる所得税と住民税

マンションを売却した時に利益が出た場合には所得税と住民税が課せられます。売却のタイミングによっても税額が変化するので注意が必要です。また平成23年12月2日からは復興特別所得税も支払うことになっています。

マンション売却時に確定申告が必要になる場合とは

不動産を売却したら、確定申告は必ずしなければならないのでしょうか?ここではどのような場合に確定申告が必要になるのか、また確定申告することで得られるメリットについて説明します。

売却による利益が出た場合

先程記したように、マンションを売却して利益が出た場合「譲渡所得税」を納めますが、その際確定申告も必要になります。マンションを売却して利益が出たのに、確定申告をしないと所得隠しになり追徴課税の対象になりますのでご注意ください。

<課税譲渡所得の出し方>
◎譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用) → ◎課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

売却で損失が出た場合

確定申告が必要なのは、利益が出た場合だけではありません。損失が出ても条件を満たし確定申告をすれば、税金が戻ってくるので忘れずに行うようにしましょう。

税金が戻ってくる3つの条件
  1. 特定の居住用財産であること
  2. 譲渡損失が出ていること
  3. 確定申告を行うこと

また、損失が出た場合には所得税や住民税はかかりませんが、売却した年のその他所得と相殺して所得税や住民税を減らすことができます。譲渡損失が所得を上回る場合は、譲渡損失を譲渡した年の翌年以後3年間「最長4年間」繰り越して控除が可能です。

課税譲渡所得の計算方法

では、実際に売却して利益が出た場合に課税される課税譲渡所得の計算方法を紹介します。課税譲渡所得の計算方法が分かれば、売却するマンションにどのくらいの税金がかかるのか事前に知ることができます。

取得費と売却費用を算出

まずは、計算に必要な取得費と売却費用を算出します。また取得費用は購入価格から減価償却分を差し引いて計算します。

減価償却分の計算式

購入価格×0.9×2.2%×築年数

 

◎取得費について
1.土地・建物の購入代金
2.建築代金
3.購入時にかかった税金「登録免許税、不動産取得税、印紙税など」
4.仲介手数料
5.測量費
6.整地費・建物の取り壊し費用など
7.設備費
8.改良費
9.一定の借入金利子

◎売却費用(譲渡費用)について
1.土地や建物を売るために支払った仲介手数料
2.印紙税で売主が負担したもの
3.貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうために支払った立退料
4.土地などを売るための建物の取壊し費用とその建物の損失額
5.売買契約締結後、さらに有利な条件で売るために最初の契約者に支払った違約金
※土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金
6.借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

譲渡所得を算出する

課税所得は下記の計算式で算出できます。

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)

例えば、4000万円(土地2000万円、建物2000万円)のマンションを購入。購入にかかった諸経費は200万円。10年後4500万円で売却。売却にかかった諸経費は100万円。この場合の譲渡所得を計算してみると

マンションの減価償却は、2,000万円×0.9×2.2%×10年=396万円
築10年経過した建物価格は、2,000万円-396万円=1,640万円 になります。
したがってマンションの取得費用は、建物1,640万円+土地2,000万円+諸費用200万円=3,840万円。
譲渡所得は、4,500万円-(3,840万円+100万円)=560万円。

譲渡所得から課税譲渡所得を算出

課税譲渡所得は下記の計算式で算出できます。

課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

自宅マンションを売却する場合には軽減措置が用意されていて、下記の3つの特例があります。

  1. 3,000万円の特別控除
  2. 10年超所有軽減税率の特例
  3. 買い換え特例

譲渡所得が3,000万円を超えることはめったにないので、実際には多くの場合この特例によって所得税・住民税の支払いが免除されることになります。ですから、上に記載したマンションの売却の例も譲渡所得が560万円なので課税されません。

税率はマンションを所有した期間で異なる

譲渡所得税の税率はマンションを所有期間で異なるので、ちょっとタイミングが違うだけで税金を多く払わなくてはいけないなんてこともありえます。マンション売却で損をしないように、譲渡所得の税率についてはきちんと理解しておきましょう。

譲渡所得が3000万円を超えるなどして課税対象となった場合の税率について説明します。
不動産は所有した期間で税率が異なり、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2つがありますが、所得期間が短いほうが税率は高くなります。

 短期譲渡所得  長期譲渡所得
売却した年の1月1日で所有期間が5年以下  売却した年の1月1日で所有期間が5年超
所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

上記税率には、復興特別所得税「所得税×2.1%」が上乗せされています。

マンションを売却したときの税金対策について

不動産売却の特別控除や特例を利用することで納める税金額を少なくすることできます。しかし、特別控除や特例を受けるためにはそれぞれの条件を満たす必要があり、またマンションの利用の仕方で適用される特例も変わってくるので事前に確認しましょう。

不動産売却の特別控除を利用する

○自宅を売却した場合
先程記載したように、自宅を売却した場合は「3000万円の特別控除」が適用されます。しかし、この特例を受けるには一定の条件を満たさなければなりません。

「3000万円の特別控除」の条件
1.居住用の不動産であること
2.売却した年の前年や前々年に特例を受けていないこと
3.親子や夫婦の間で不動産の売買でないこと

その他に、「10年以上所有する不動産を売却した際に受けられる特例」「買い換え特例」があります。

○投資物件を売却した場合
投資用マンションを売却した場合は、一定の条件を満たせば「特定事業用資産の買換え特例」によって課税の最大80%程度を繰り延べることが可能です。

「特定事業用資産の買換え特例」の条件
1.売却する不動産と購入する不動産は、ともに事業用であること
2.売却する年の1月1日において、不動産の所有期間が10年を超えていること
3.不動産を売却した前年から翌年の間に、不動産を購入すること
4.購入した不動産は、買った日から1年以内に事業に使うこと

○相続したマンションを売却した場合
相続したマンションを売した場合は、そのマンションに一緒に住んでいたか、いなかったで異なります。マンションに一緒に住んでいれば「居住用財産」となり以下の特例の対象となります。

  1. 3000万円の特別控除の特例
  2. 10年超所有の場合の軽減税率の特例
  3. 特定の居住用財産の買換え特例
  4. マイホームの買換えの場合の譲渡損失の繰越控除
  5. 特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除

また、所得期間は親がその住宅を取得した時期をそのまま引き継ぎ計算できます。

経費を不動産所得に計上する

仲介手数料や印紙税、登録免許税、司法書士へ支払った報酬金、リフォーム代など、マンション売却に使った費用をできるだけ多くの諸経費として計上すれば不動産所得を減らすことができ、結果として支払う税金も少なくできます。

マンションを売却して利益が出たら譲渡所得税を支払う

不動産を売却した際に生じる所得を「譲渡所得」と呼びます。そして、譲渡所得を得た人には、譲渡所得税を支払う義務が発生します。個人の所得税と住民税に含まれるため、別途個別に支払う必要はありません。また、所得がマイナスになってしまった場合は譲渡所得税が課されることはありません

自分に譲渡所得があった場合の税金額を、以下の計算式を参考に計算しておきましょう。

計算式 譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額

上記は課税譲渡所得金額を算出できる計算式、以下の表がその内訳の詳細です。

譲渡価格 取得費 売った土地や建物を買い入れたときの購入代金(建物は減価償却費相当額を控除します。)や仲介手数料などの合計額です。

実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を取得費として計算することができます。

譲渡価格 譲渡費用 1.仲介手数料
2.測量費など土地や建物を売るために直接要した費用
3.貸家の売却に際して支払った立退料
4.建物を取壊して土地を売ったときの取壊し費用などです
譲渡価格 特別控除額 収用などのとき:最高5,000万円
自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき:最高3,000万円
(「マイホームを売って、譲渡益がある場合」参照)

譲渡所得の正しい内訳は、不動産売却完了後に税務署から送付される書類を見て確認しましょう。

参考:国税庁