不動産の売却は何から始めればいいのか解説

不備なく不動産売却の手続きを完了する

初めて不動産売却に臨む人にとって、手続きが複雑そうで何から始めればよいのか分からなくなることがあります。また不動産売却で損をしないための注意点もたくさんあって、不安は尽きません。損や不備のない売却のためにはどうすればよいか、多くの疑問を抱えているのではないでしょうか。

そこでこの記事では不動産売却が初めての人向けに、手続きの全体像に特化して解説します。手続きの基本的な流れや、何故その手続きを行わなくてはならないのか、用意すべき書類、年明けに行う確定申告、人によっては行う可能性がある手続きについても解説します。

不動産売却の流れ

不動産売却の基本的な手続きは、一戸建てでも分譲マンションでも違いはありません。実際にどういった流れで進んで行くのか説明します。

順序 手続き 何故行うのか・どんなことをするのか
1 売却したい物件の相場を調べる いくらでその物件が売れるのか、周辺の相場を調べることで適切な価格設定がしやすくなり、資金計画が立てやすくなる
2 売却を仲介してくれる不動産会社を探す 自分の家を一番良い条件で売ってくれるパートナーを見つけるため
3 物件の査定依頼をする 物件の実際の価値をプロの目線から査定してもらうとともに、不動産会社を決める際に重要な手続き、複数の会社に依頼し比較することが大切
4 不動産会社と媒介契約を結ぶ 信頼できる不動産会社に、物件に合う方法で契約を結んでもらう
5 売り出しを開始する(売却活動) 売り出し価格を不動産会社と相談して決めて、様々な宣伝で家を欲しい人に知らせる活動
6 購入希望者(買主)に物件の情報説明や内覧の対応を行う 売った後のトラブルを避けるために、物件の情報をきちんと開示して交渉するために必要
7 売買契約を結ぶ 必ずこの人に家を売ります、という契約
8 不動産を引き渡す ローンがある場合は完済して抵当権の抹消、所有権の移転登記、家の備品の取り扱いなど現地で買主に立ち会ってもらい、売却代金と引き換えに引き渡す
9 引き渡した後の確定申告など税務申告 不動産売却で損をした場合も、損をしなかった場合も、税務署に申告する確定申告が必要

不動産売却で引き渡しまでに使う書類

書類の不備があると、不動産売却がそこでストップしてしまいます。一軒家やマンションの場合、家部分の書類と土地の書類、双方を用意する必要があります。

土地の売却手続きに使う書類一覧

土地や一軒家、マンションなどほとんどの不動産売却でも必要なのが、土地の売買で必要になる書類です。ここでは、基本的に用意しなくてはいけない書類と、取得方法をそれぞれ解説します。

書類名 取得方法 注意
登記簿謄本(登記事項証明書) 登記所か登記ねっとで請求 手続き方法によって1通あたり600~480円の手数料がかかる
登記済権利証・登記識別情報 不動産購入時に取得 紛失時は司法書士に相談
固定資産税納税通知書/課税明細書 毎年、市町村役場から送付される 最新のものを使用すること
紛失した場合は、市区町村役場で固定資産税課税明細書と同じ内容の写しを発行してもらえる
土地測量図・土地境界確認書

登記所で申請、もしくはインターネットで請求取得

境界線が未確認であれば、隣接する土地所有者と協議して境界線を決定しないと査定額に差が出てしまうため、土地家屋調査士に依頼する必要がある
費用は売主が全額負担

本人確認書類 運転免許証やマイナンバーカードなど、顔写真付きの証明書 顔写真つきの証明書がない場合は、あらかじめ用意しておくこと
実印/印鑑登録証明書 売主本人の住んでいる市区町村役場で取得可能 発行から3カ月以内であることが条件
付帯設備および物件状況確認書 売主が買主に対して用意するもの 池があることや土の中に何か埋められているなど、知らせておくべきことについて不動産会社と相談の上で作成する

戸建の売却手続きに使う書類一覧

一戸建ての場合は、上記の土地の売却に必要な書類に加えて、次の表にある書類を用意します。用意しておくと不動産会社と相談しやすくなる書類でもあるため、早めに揃えておくと便利です。

書類名 取得方法 注意
売主本人の確認書類 (身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票) 売主本人が現在暮らしている市区町村役場に申請(1枚につき300円前後、市区町村によって異なる) 物件の場所と、現在の売主本人の居住地が違う場合などに必須、土地の売却時にも用意するため一緒に請求しておくと便利
登記済権利書または登記識別情報

物件の所有者に対し物件購入時に登記所から交付される書類

紛失した場合は司法書士に手続きを依頼する
平成17年以降の登記(建築)物件の場合、登記識別情報が交付されている

固定資産税の納税通知書および固定資産税評価証明書 毎年送られてくる納税通知書を利用 土地の固定資産税とは違うため注意、新しいものを用意する。紛失した場合は、市区町村役場で固定資産税課税明細書と同じ内容の写しを発行してもらえる
建築図面/平面図図面、設備仕様書 建築当初に建設会社からもらえる リフォームをした場合は現在の間取りが分かる図面を新たに作成する
建築確認済証および検査済証

家を建てたときの工事が完了した段階で、施主(家を建てた人)に渡される書類

紛失した場合は、建築確認等の番号などをもって市区町村の役場の建築指導課で証明書を発行してもらう

マンションの売却手続きに使う書類一覧

分譲マンションの場合、土地の書類は同様ですが、一戸建てで必要な書類と違う部分もあります。自分でリフォームをしていたり、マンション管理規約が購入時と変わっていたりする場合も多いため、それら現状を示す書類を次の所有者に引き継ぐ用意をしていきましょう。

必要な書類 取得方法 注意
売主本人の確認書類 (身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票) それぞれ市区町村役場で取得可能 実印を持っていない場合は、早めに作成したうえで登録
登記済権利書または登記識別情報 物件の所有者に対し物件購入時に登記所から交付される書類 紛失した場合は司法書士に手続きを依頼する
固定資産税の納税通知書および固定資産税評価証明書 土地の固定資産税とは違うため、注意が必要、毎年送られてくる納税通知書を利用、新しいものを用意する 紛失した場合は、市区町村役場で固定資産税課税明細書と同じ内容の写しを発行してもらえる
購入時の売買契約書・重要事項説明書 購入当時に入手したものを用意 現状では分からないことが記載されている場合も多く、査定に関する情報も得られる
マンション管理規約または使用細則 自分が所有しているものを渡す 管理費や修繕費積立金、管理組合費用などお金に関わるものはこれから暮らす人にとって重要なため、用意しておくことがおすすめ

・耐震診断報告書

・地盤調査報告書

・住宅性能評価書

・既存住宅性能評価書

・アスベスト使用調査報告書

手元にあれば提出

築年数が古い物件ほど耐震診断報告書は重要視される
また住宅ローン条件が拡充される住宅性能評価書も買主側から要求されることがある

建築図面/平面図図面、設備仕様書 現在の間取りが分かる書類を用意 リフォームなどで購入時と間取りが変わっているケースがあれば、それを踏まえて新しいものを用意する

不動産売却後の確定申告方法

不動産を無事に引き渡して様々な手数料を支払ったうえで、手元に売却代金が残った場合、その翌年の所定の期間内に確定申告をしないと、脱税を疑われてしまうため、注意しましょう。

不動産売却で確定申告が必要な人

不動産売却で確定申告をする際に重要になるのが、譲渡所得です。譲渡所得とは、土地や建物など特定の資産を誰かに譲渡したことで得た収入を指します。この収入は給料などの収入とは別(分離課税制度)に所得税がかかるため、個別に申請しなくてはいけません。

さらにその収入全てが譲渡所得に当てはまるのではなく、以下の計算で出た課税譲渡所得金額が税金の対象になります。

収入金額-(不動産購入にかかった費用+売却にかかった費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額

この計算で課税譲渡所得金額が出た場合は申告し、反対にマイナスになった場合は申告は必須ではありません。しかしマイナスであった場合でも申告しておくと、会社などからもらう給料に対してかかる所得税や住民税とそのマイナスの数字を相殺する特例の利用条件を満たすことができます。

確定申告の時期と手続きの流れ

確定申告の時期は毎年異なり、一般的には2月15日~3月15日の間です。不動産売却をした場合は、売却をした年の翌年に行います。たとえば2017年に売ったのなら、2018年の期日内に申告します。

手続きの流れ 注意点
必要書類の準備 書類をもらうのに最寄りの税務署を使用する場合は、年明けに行くのがおすすめ
申告書の準備 税務署に詳しい話を聞きながら作るという方法もあるため、自信がない場合は聞いてみると間違いが少なくて済む
控除を受ける場合の計算書類を用意 申請したいものに応じて用意する
申告書を作成する 住所氏名、収入金額、所得金額、所得から差し引かれる金額などの計算、税金の計算が必要
また、提出を求められる書類(証明書など)も一緒に提出
申告書を提出する 所定の期間内に税務署に提出する
支払うべき税金があるのに遅延すると、遅延したことに対する税金の支払いが必要になるため注意

ただし計算して支払うべき税金がなく、なおかつ、税金の控除を受ける必要がない場合は、確定申告は必須ではありません。しかし税務署から「どうして確定申告をしなかったのか?」という問い合わせが来る場合があるため、そうした手間を避けるためにも申告をした方が良いでしょう。

不動産売却の確定申告の手続きで使う書類

手続きで必要な書類はいくつかありますが、基本的な書類と自分で用意しておくべき書類など様々です。以下の表に必要書類と取得方法、注意点をまとめたので、参考にしてください。

書類名 取得方法 注意点
確定申告書の用紙(申告書B・申告書第三表(分離課税用)) ・税務署でもらう
・国税庁のホームページからダウンロードする
・国税庁ホームページの「確定申告作成コーナー」を利用
・e-taxを利用
新しい年度のものは確定申告の時期にならないと無いことが多いため、確定申告の時期前の1月位にもらうのがおすすめ
譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】 税務署から郵送される
売買契約書および領収書のコピー 契約書をコピーし、保管 紛失しないように注意
不動産仲介手数料の領収書のコピー 仲介手数料支払い後にコピーし、保管
売却したときに行った手続きにかかった費用の領収書コピー 手続きの際にもらってコピーし、保管
土地・建物の登記簿謄本(登記事項証明書) 所在地の登記所で取得 発行手数料がかかる

また、課税譲渡所得金額がプラスになった場合は「3,000万円の特別控除」か「特定居住用財産の特例」どちらかが受けられます。一方でマイナスになった場合は「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」が可能で、追加で書類を用意する必要があります。

特例名 書類名 取得方法 注意点
3,000万円の特別控除を含めすべての控除に必要なもの 住民票の除票 売却した不動産の所在地の役所 売却した日から2か月後であること
特定居住用財産の買換え特例 買い替え資産の明細書 売却時に手に入る 購入した物件にかかった費用などが分かるもの
買い換えた居住用財産の登記事項証明書など 購入時に入手 必要であれば登記所でもらう
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の適応 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書 税務署 最寄りの税務署に必要かどうか確認したうえで活用する
居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書 税務署
売却した家の住宅借入金などの残高証明書 対象の銀行などローンを借りている先 譲渡契約締結日の前日のもの

不動産売却の手続きでかかる費用

不動産売却は入ってくるお金だけでなく、手続きに伴う費用が発生します。これらは、売却の正確性や買主と売主のやり取りの正確性などを裏付けてくれるため、その後のトラブル防止にも必須です。

不動産会社に支払う報酬と税金

不動産会社に売却仲介依頼をした場合にかかる「仲介手数料」と不動産売買契約書に記入した価格で決まる「印紙税」の2つは、不動産売買において必須ともいえる費用です。仲介手数料は、売却代金に応じた上限法律で決まっています。簡易的な計算式は、次の通りです。

仲介手数料=(売却金額×3.24%)+648,00円

不動産会社側はこの上限内であれば、自由に費用を設定できます。したがって、上限いっぱいに設定する会社がほとんどです。一方で、仲介手数料を半額にするキャンペーンを実施している不動産会社や、値引きに応じてくれる会社もあります。

売却代金 仲介手数料費用上限
1,000万円 388,800円
2,000万円 712,800円
3,000万円 1,036,800円

印紙税も売却代金に応じて支払う税額が異なり、さらに契約書の数だけ必要です。たとえば買主と売主で1通ずつ所持する場合は、状況によりますが2通分の印紙税がかかります。下記に、2019年3月時点での印紙税を例として500万円以上5,000万円以下の範囲で表にまとめました。

売却額 印紙税
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 10,000円
5,000万円超1億円以下 30,000円

不動産売却の状況によって必要になる費用

不動産売却は全く同じ状況というのはまず存在せず、不動産によって最終的に必要な費用は異なります。発生しうる費用について、下記に表でまとめました。

必要な費用 目安 注意点
ローンの繰り上げ返済事務手数料 0円~5万円、もしくは不可 ・借りている銀行によって違いが大きい
・一括全額返済を不可にしていることもあるので注意
登記書類作成の代行依頼費用 2万~3万円 依頼しなくても個人で書類作成は可能だが、難しい
測量費や解体費など 測量:50万円~80万円ほど
解体費用:100万円~300万円ほど
物件の状況に応じて大きく異なるため、もっとかかるケースもある
引っ越し 状況によって異なる 仮住まいを利用する場合は、引っ越し費用が2回分発生することに注意

不動産売却の手続きの注意点

ここまで紹介してきた手続きは、売却を決断する人が多い「マイホーム」に関する手続きです。そもそも家がマイホームではなく相続した物件だったり、離婚協議中であったり、条件が複雑な場合はさらに手続きが必要になるため、専門家の力を借りることをおすすめします。

相続した不動産の売却は名義変更してから

親や親族などから不動産を相続した場合、それが今現在誰の所有物なのかを公に明らかにしないと、自由に売却したり、建て替えたりすることができません。したがって、相続した不動産を売却するなら所有者を自分に変える名義変更は必須です。

名義変更は、基本的に司法書士に依頼します。書類取得から手続きまで、全て代行してくれることがほとんどです。何故かと言うと、相続登記に必要な書類が様々で、相続人が複数いる場合は遺産をどう分割するのか取り決める遺産分割協議書の作成も関わるためです。

結婚中に購入した不動産は離婚で財産分与の対象

離婚する際に、結婚中に得た財産は夫婦でそれぞれの貢献度に応じて分配します。これを財産分与といい、結婚中に購入した不動産や車、貯金、保険などが対象です。反対に、独身時代に自分で貯めた定期預金や、結婚中でも親が亡くなって相続した不動産は、対象外になることがあります。

分配の方法は、対象となる財産を決めたうえで、どのように分配するか協議します。基本的には夫婦で2分の1ずつもらうことが一般的ですが、状況に応じて分配額が変わることもあります。公的な取り決めになるため、公正証書の作成や弁護士への相談も視野に入れましょう。

すぐに保険の解約をすると損をする場合がある

不動産にかけた火災保険や地震保険は、契約者が自由に解約できます。しかし売却が決まった時点ですぐ解約すると、損をすることがあります。火災保険など保険の補償を活用して、修繕費用を保険で賄うという使い方もできるため、一度保険会社に相談してみると良いです。

また引き渡し完了後に解約することで、万が一引渡し前に放火など火事にあった場合も保険が降り、買主側へ支払う費用などへの対策もできます。契約解除とともに残りの保証期間に応じて返金が行われますが、返金手続きは新居へ届くようにきちんと依頼しておきましょう。

事前準備と知識をつけて不動産売却を有利に進めよう

不動産売却の手続きは、売りたい理由や家の状況によって異なります。土地の広さが途中で変わっていれば、物件価格の確実な査定を受けるためにも土地の広さを再確認する「測量」という手続きが必要です。しかし不動産売却ごとの状況の違いや加えて行うべき手続きは、初めての人では判断が難しいものです

不動産会社に仲介を依頼すると、賃貸を借りるときのように仲介手数料がかかります。不動産売却のサポートをしてくれる不動産会社選びは、不動産売却の成功を左右する重要な手順です。不動産会社毎にサービスや得意分野が異なるため、まずは一括査定サイトを利用して売りたい物件に合う不動産会社を見つけましょう。

そこで合う不動産会社を見つけられなくても、自分の家を「買う」という目線で見たときの相場が分かります。何をしていいか分からないという場合には不動産会社に依頼して、きちんと査定してもらうことから始めましょう。